Mohou se občané dočkat změny v dostupnosti bydlení?

Po delším otálení se exekutiva snaží o řešení dostupnosti bydlení. Zpracovala obsáhlou prezentaci kterou konzultovala s přizvanými odborníky. Dobrý počin po půl roce, ale také zklamání. Proč? Je třeba komplexnějšího řešení. 

Ač mnozí teoretici kvalifikují bydlení jako zboží, jiní jako právo, které je též základním lidským právem (viz nález pléna Ústavního soudu, publikovaný pod č. 231/2000 Sb.) samotná slova překonat nespornou krizi bydlení nepomohou. Chce to komplexní program.

Získání vhodného bydlení může být nepochybně výsledkem privátního usilování občana korigované regulačními vstupy státu (ne vždy šťastnými). Jeho dostupnost, hovoříme-li o zdroji bydlení jako rezidenční nemovitosti, ovlivňuje řada skutečností jako vyrovnanost či nevyrovnanost nabídky a poptávky, absence jakýchkoliv nástrojů vytvářejících a korigujících trh s bydlením vícesektorovým – mimo bydlení vlastnické též nájemní, a to jak ve fondu privátním, tak obecním, dále bydlení družstevní, či sociální.

Každá z uvedených kategorií by měla mít vlastní programové dokumenty vedoucí k vzniku či obnově toho kterého segmentu bytového trhu. Ostatně i Evropský parlament apeluje na členské státy, aby zabezpečily cenově dostupné a důstojné bydlení pro všechny. Podle poslanců by měl mít každý člověk přístup k důstojnému a zdravému bydlení s kvalitní pitnou vodou, kanalizací a energiemi. 25 milionů dostupných bytů v EU je vzorem vhodným k následování (viz Housing Europe)

Jen příkladem:

V oblasti bydlení sociálního by se měl stát zabývat zkušenostmi některých obcí s principem Housing First a Housing Ready, kdy zejména první model á priori nevyžaduje, aby lidé zažívající bezdomovectví řešili všechny své problémy, včetně zdravotních problémů s chováním, nebo aby absolvovali řadu programů služeb, než budou mít přístup k bydlení. Jiné přístupy (Housing Ready – tedy příprava adepta na bydlení) takové požadavky kladou, aby osoba získala a udržela bydlení. Oba jsou možné a žádoucí.

Celkový počet bezdomovců v ČR nyní odhaduje na 68,5 tisíce osob. Alarmující je množství lidí bezprostředně ohrožených ztrátou bydlení. Podle výzkumu je to bezmála 120 tisíc osob. V ČR podle těchto odhadů tak na ulici žije 6,7 osoby v přepočtu na tisíc obyvatel. Polovina dotázaných sociálních pracovníků uvedla, že obcím schází krizové ubytování a nízkonákladové bydlení se sníženým nájmem.

Exekutiva však není dlouhodobě schopna oblast sociálního bydlení legislativně upravit a přinést funkční podporu a pokud cokoliv naznačuje, je to zpravidla návrh nekomplexní ba laický.

Vraťme se k fenoménu bydlení jako celku.

Nedostupnost bydlení u nás je ostudná. Dlouhodobě. V České republice působí trh zcela nevyrovnaně, kdy na straně nabídky působí téměř výlučně privátní podnikatelé – bydlení se stalo statkem investičním a to téměř nejdražším v rámci EU ve vztahu k příjmům občana ČR – dnes již i s rizikem cenových bublin, které jsou hrozbou současnosti se všemi možnými důsledky. Cenová nedostupnost je exekutivou řešena jen zvažovanou podporou výstavby nájemních bytů obcemi a jejich zaměření zejména na bydlení sociální. Současný stav i nečinnost exekutivy je vlastně přehlížením již existujícího tržního selhání.

Stát samozřejmě může intervenovat formami, které jsou slučitelné s pravidly veřejné podpory EU, zejména v oblasti sociálního bydlení či různými příspěvky na bydlení. Měl by však využít i dalších dostupných nástrojů umožňující vznik – obnovu forem různých alternativ výstavby bytů cenově dostupnějších, přičemž kromě tradičních forem v některých zemích, například ve Francii (systém HlM) či různých neziskových korporací (Rakouský model a mnoho dalších) lze úspěšně sáhnout k různým alternativám spolkového či družstevního bydlení. S tím exekutiva (zatím?) nepočítá a odklad přijetí komplexního řešení trvá již víc než 20 let!

Například družstva zejména umožňují vlastní iniciativu občanů s cílem vystavět jako společný investor pro vymezený okruh občanů – členů - bydlení za pořizovací náklad, nikoliv z přirážkou zisku, který je logickým cílem tržních investorů. Umožňuje i zapojení obce různými formami tak, že umožní i zisk určitého množství bytů pro její potřeby. Zcela se opomíná již platná právní úprava družstva sociálního, které je vhodnou formou takové formy bydlení, kde se vklad člena nespotřebuje, ale je k dispozici, rozhodne-li se člen opatřit si bydlení v jiné formě.

Ministerstvo pro místní rozvoj zcela nedávno odborníkům předalo svůj záměr, jak řešit dostupnost bydlení. Z potenciálních alternativ, které by na trhu měly ideálně působit současně – viz výše uvedené nájemní byty včetně bytů vystavěných obci, nonprofitní organizace, podpora družstevní a spolkové výstavby, zjednodušení stavebního řízení a územního plánování a vhodnou fiskální politikou – vybralo pouze jeden jediný, a to výstavbu nájemních bytů obcemi. Je to sice sám o sobě krok dobrý, ale z hlediska celkového řešení bytové politiky nedostatečný.

Pár podnětů k úvaze:

Cenová bublina: Pan XY si zakoupil malý byt za 10 milionů Kč. 2 miliony dal ze svého, 8 si půjčil hypotéčním úvěrem od banky. V důsledku energetické krize přijde o místo a novou práci nenajde. Určitý čas mu banka posečká, ale po čase přistoupí k prodeji zaúvěrované nemovitosti. Mezi tím ale bublina splaskla a byt je na trhu prodejný jen za 7 milionů. Za tu částku ho banka prodá. Pan XY přišel o dvé dva miliony a bance i nadále dluží 1 milion, který musí doplatit. I když již nevlastní nic. Nevěříte? Mohu Vám prozradit, že toto okolo roku 2009 řešili mnohé země EU ve značném počtu případů třeba i dočasnou pomocí úhrady ztrát bance státem s odkladem prodeje.

Nájemní byty obcí:

Po roce 1989 bylo více než milion státních bytů převedeno bezplatně do majetku obcí. V nich se i přes vstup trhu do bydlení a růstu cen platilo až do roku 2005 regulované nájemné, které nestačilo na provoz či údržbu. Obce to řešili masovým prodejem bytů nájemníkům za netržní ceny (pojem veřejná podpora byl využíván až po roce 2004). Dík obdobné nečinnosti státu, tehdejších pravých i levých vlád přišly obce o bytový fond. Poučení pro dnešek? Nulové.

V uplynulých deseti letech MMR obdrželo analýzu dostupného a sociálního bydlení v Británii. Ucelený funkční systém s více než dvěma miliony bytů, podporovaný i konzervativními vládami. Řešení? Tehdejší ministryně Šlechtová zrušila sekci bytové politiky a neudělala nic.

Před třemi lety byl zpracován obdobný návrh úpravy dostupného bydlení podle modelu Rakouského, který má s Českou republikou společné kořeny. Byl zastaven těsně před třetím čtením a odložen ad acta.

Zvažovaná podpora diskutovaná v současné době se, zdá se, týká jen případů bytové nouze, tedy bydlení sociálního a rolí obcí v něm. Sláva, chce se říci, ale je to málo. Jednak návrh harmonogramu počítá ještě s dvěma lety do přijetí zákona a také vznik takového zákona prakticky vůbec neovlivní cenu bydlení na trhu.

Stačí se rozhlédnout. Před lety se osvědčilo, když poslanci navštívili některé země s funkčním modelem. Doporučil bych Británii a Rakousko. Za tři dny mohou jistě získat ucelenou informaci, naše zastupitelské úřady jistě mohou u tamějších institucí takové kontakty domluvit.

Současné doba je velice složitá, to je jasné. Ale není důvod, aby státní správa odkládala nutná řešení na zítřek, když je třeba realizovat je dnes.