Politické vize a jejich odborná revize.

Žijeme v nesmírně složité době. Ale právě chabá aktivita prakticky všech vlád po roce 1989 v oblasti bydlení je příčinou, proč posledních pár let jsme zemí téměř s největšími problémy. Je třeba rychlé řešení, tady a teď.

Dostupnost bydlení je dlouhodobě neřešené téma, které trpí kolizí vizí politických stran. Pokud se podíváme na programová prohlášení jen posledních třech vlád, nalezneme v zásadě tyto obdobné proklamace:

2014: Závazek celkové revize bytové politiky, modernizaci právní úpravy vlastnického a družstevního bydlení, zákon o sociálním bydlení s výstavbou levných bytů pro obce.

2018: Novela stavebního zákona, která přinese zjednodušení a zrychlení povolovacích řízení. Vláda také připraví nový zákon o sociálním bydlení, který bude definovat standard sociálního bytu a vymezí osoby v bytové nouzi, které na něj mají při splnění stanovených podmínek nárok

2022: Dostupnost bydlení pro občany bude vláda řešit jak směrem k vlastnickému, tak i nájemnímu bydlení včetně bydlení sociálního. Nejdůležitější je v současné době zásadní zrychlení stavebního řízení ve spolupráci se samosprávami a při zachování ochrany ostatních zájmů. Zda přijatá novela je dobrým řešením ponechám na diskusi těch, co se výstavbou zabývají. Pozitivní hodnocení nepřevažují.

V současné situaci, která je nesporně mimořádná a přijetí nutných řešení objektivně komplikuje ale není omluvou za neplnění programu, situace v bydlení je dnes každodenně skloňována médii i odborníky. Hledají úspory, které naplní deficitní rozpočet, zvažují se i ty, které by měly (pod podmínkou taktéž revize úpravy) dostupnosti bydlení pomáhat (stavební spoření). Že by to bylo moudré?

Ústavní listina práv a svobod proklamuje, že každý, kdo je v hmotné nouzi, má právo na takovou pomoc, která je nezbytná pro zajištění základních životních podmínek. Vést spor o tom, zda bydlení (či alespoň přístřeší) je základní podmínkou k přežití považujeme za nadbytečné. Vláda se této oblasti nevěnuje.

Politici proklamující zásadu významných pilířů naší orientace – tedy členství v Evropské unii a v Severoatlantické alianci přehlíží skutečnost, že v moderních zemích Evropy existují sektory nejen vlastnického, nájemního či družstevního bydlení, ale i formy zajištění cenově dostupného bydlení pro občany se středními a nižšími příjmy a bydlení sociální.

V lednu 2021 přijal Evropský parlament usnesení, kterým vyzývá členské státy unie, aby uznaly důstojné bydlení za jedno ze základních práv, které je vymahatelné prostřednictvím právních předpisů. Členské státy mají zajistit všem přístup k důstojnému a zdravému bydlení. Zmiňují též důsledky koronavirové pandemie, zvýšení počtu bezdomovců. Téměř 10% populace v zemích EU vynakládá na bydlení více než 40% svých příjmů. Evropský parlament žádal, aby do poloviny roku vlády předložily, jak hodlají tuto situaci zlepšit. Nestalo se však vůbec nic.

Politici se většinou zaklínají zrychlením povolovacího řízení s vírou, že zvýšený počet nových bytů pozitivně ovlivní jejich cenu. To je ovšem jen malá část cesty, kterou je třeba ujít. Revize kvality bytového práva jako celku v segmentů vlastnického a nájemního bydlení, obnovení neziskových forem bydlení pro obce s možností levnějšího nájmu či nezisková výstavba bytovými (a sociálními) družstvy, popřípadě dalšími korporacemi se speciální nonprofitní úpravou a konečně zákon o sociálním bydlení, to je jednou větou vyjádřena potřeba současnosti.

Zamysleme se nad tím, proč se naše bytová politika zmítá v křeči.
Jasně a bez obalu. Za posledních 32 let nejvíc selhali politici. Scházela jim vize, program, který by využil zkušenosti vyspělých zemí Evropy při transformaci plánované „socialistické“ ekonomiky a bytové politiky na tržní. Vše ostatní bylo důležitější, než politika a dostupnost bydlení.

Vlády byly v této oblasti nečinné. Jen na okraj opakuji, že řada zákonů byla v devadesátých letech psána ad hoc poslanci (například série zákonů o vlastnictví bytů z roku 1992 a 1994), když vlády mlčely. Naopak až do roku 2005, tedy 15 let držely vlády regulaci nájemného, deregulaci v té době bránili jak politici pravice (ODS) tak levice (ČSSD). Zákon o stavebním spoření a některé zákonné podmínky pro hypotéční úvěrování byly také poslanecké návrhy.

Situace se nezměnila příliš dodnes. Výsledkem je zcela deformovaný trh a dominantní zájem lidí o vlastnické bydlení, které bylo v devadesátých letech rozdáváno za netržní ceny (neexistovala bariéra nepovolené veřejné podpory) a nyní narazilo na ledovec ekonomické krize již podruhé ale o to razantněji. To nás řadí k tendenci bývalých socialistických států východu než do moderní Evropy západní.

Propad hypoték, které jsou nedostupné přinesl jistou renezanci nájemního bydlení. Zatím jen verbálně. To si však přechovává nedostatky v právní úpravě (preference nájemní smlouvy na jeden rok od pronajímatele s cílem snadno zvyšovat nájemné), zcela absentuje úprava jiných žádoucích kategorií jako je nájem bytů obecních, sociálních. Pokud je pronajímatel fyzická osoba bere často nájemné jako „čistý příjem“ aniž by měl povinnost vytvářet rezervy na úpravy, údržbu apod. Je to jen základ budoucích vážných problémů.

Vlády odmítají řešit problém sdíleného ubytování a tzv. krátkodobých pronájmů, kterých využívá podle statistik až třetina turistů přijíždějících do ČR.[1] Jedné skupině přináší příjem, sousedům utrpení (mnohdy). EU zvažuje registraci těchto pronájmů a sdílení dat o vytíženosti těchto kapacit. Byty mnohdy slouží jen k dosažení zisku vlastníka mnohdy v rozporu s určeným podmínkám kolaudací stavby. Naše vláda zatím v této oblasti nezvažuje nic.

O nových formách výstavby (3D) či Tiny House, výstavby malých ale komfortních domků jako mobilní stavby se nemluví vůbec.

V situaci, kdy hrozí, že v Česku končí dlouhé období prosperity a čekají ho těžší časy, to není milé konstatování, podle mnohých odborníků se to již ve větší míře projeví příští rok.

Vláda hledá logicky řešení v bydlením nájemním, ovšem pomalu, bez komunikace s odborníky (doposud). Sféra nájemního bydlení byla v Česku všemi vládami i většinou měst dlouhodobě opomíjená a nijak systematicky nerozvíjená. Nájemních bytů je nedostatek a kvůli zvýšené poptávce letí ceny nájmů rychle nahoru. Meziroční růst nájemného je podle dostupných dat 20 až 30 procent a lze celkem s jistotou očekávat, že to bude pokračovat i v příštím roce. U nájemních bytů se dnes děje totéž, co v předchozích letech u bytů vlastnických. Česko tak v příštím roce upevní svou pozici země s nejhůře dostupným bydlením. Diskuse, zda by pro obce jako veřejnoprávní subjekty neměly být rámcově určeny podmínky výstavby, přidělování a pronajímání občanů zákonem zatím neprobíhá, zato se skloňují důsledky spekulace s byty ve velkých městech.

Dochází ale k posunům, nájemní byty objevují developeři a investoři, které své byty nemohou na trhu prodat. Tisíce bytů, často celé domy, se ocitají v rukou firem, jež se specializují na nájemní bydlení. Celý obor se tak postupně profesionalizuje a místo jednání s majitelem bytu čeká zájemce zákaznické centrum. Dokonce i část nově budovaných bytových jednotek se vůbec neobjevuje na trhu a kupují je rovnou právě společnosti, které je budou dál pronajímat.

Velká města navíc nedisponují velkým bytovým fondem, regulaci se brání a magistrátům chybějí i volné pozemky pro výstavbu, jež sama o sobě není spásným řešením.

Vize politiků devadesátých let, že všechny bytové problémy nejlépe vyřeší trh – a předháněly se jen v dalších a dalších daňových úlevách pro hypotéky, a to ještě krátkozrace bez vzniku dalších tržně konformních forem bydlení, podpory výstavby bytů družstevních, sociálních nese své plody.

Vlády podporují podnikatelský charakter výstavby a pronajímání bytů, druhé straně rovnice – klientům poptávajících bydlení příliš pozornosti nevěnuje.

Dobře situaci (dle médií) vystihl již citovaný hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil: "Vlastně nevím, jak vůbec mladí nyní mohou řešit své bydlení. To vlastnické je pro ně zcela nedostupné a s nájemním je to jen o málo lepší. A to u nás přitom bohužel stále přežívá představa, že kdo nebydlí ve vlastním, je hloupý. Bohužel se propsala i do mladé generace. Ta sdílí kde co, ale bydlet chce ve svém a nájemní bydlení považuje jen za dočasnou nehodu při cestě k tomu vlastnímu."

Opakovaná zkušenost ukazuje, že od centrálních politiků nelze v oblasti bydlení kromě velkých slibů čekat nic zásadního. Nedostatek obecních bytů je důsledek přenošené regulace nájemného, kdy jim darované byty státní vyžadovaly opravy, na které obec neměla peníze a nesměla nájemné upravit alespoň na úroveň ekonomického nájemného (což bylo běžné v bytových družstvech).

Už třicet let republika také postrádá zákon o sociálním či dostupném bydlení.[2]

Pláč nad „rozlitým mlékem“ však nic neřeší. Proto je třeba apelovat na politiky, aby konečně začaly systematicky řešit to, co prakticky všechny naše vlády zanedbaly. Aby se rozhlédly, proč v Rakousku je situace zcela jiná, stejně jako ve skandinávských zemích.

Je asi přirozené, že řešení předkládané politickými stranami se vzájemně liší. Jde přece o vize, které může skupina politiků, která získala důvěru jako vláda, realizovat. Ale když vize absentují? Jsou problémy vizí jak řešit bydlení důsledkem neřešených problémů či nedostatkem vizí?

Politici rádi mluví o budoucnosti, co zpracují, kdy to předloží a v kterém roce to začne působit. Co naše vlády dlouhodobě (až na malé výjimky) spojuje je skutečnost že doposud žádná z nich neudělala v zásadě nic. Víc se zabývají svojí vizí uspořádání světa a často odkazují na to, že si trh prorazí cestu sám. Doposud to ale nenastalo.

Každý den čteme nové úvahy a články. Současná vláda hovoří o podpoře výstavby nájemních bytů, obcemi i developery. V důsledku nedosažitelnosti hypotéky na vlastní bydlení i developeři oprašují nájem bytu. Podle odborníků si ale pronajímatelé přejí legislativní změny, které mají rozptýlit jejich obavy. Jednou z variant by podle jejich návrhu mohlo být zavedení možnosti výpovědi z nájemní smlouvy na dobu neurčitou bez udání důvodu. Ochranu nájemníka by přitom zajišťovala dostatečně dlouhá výpovědní lhůta, a to v délce jednoho roku.

Další z návrhů by mohl být notářský zápis, v rámci něhož by v případě skončení nájmů bylo možné vyklidit byt v dohodnuté lhůtě i bez potřeby vedení soudního řízení. Stručně – hovoří se o těchto změnách:

Novela občanského zákoníku, kdy stěžejní změna spočívá v zavedení možnosti výpovědi z nájemní smlouvy na dobu neurčitou i bez udání důvodu. Zvažují i možnost pořízení notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, novelizace občanského soudního řádu, který by přinesl procesní zjednodušení stanovením časových lhůt pro soudní řízení o neplatnost výpovědi a vyklizení bytu. Zvažuje se vznik rozhodčího soudu nebo elektronizace nájemního vztahu.

Dlouho se vlády tvářily, že není třeba nic a najednou – jen u nájemního bydlení – je návrhů celá fronta.

Lze jen doufat, že obdobná situace nastane též i dostupného a sociálního bydlení. A exekutiva opět mlčí.

Nájemní bydlení je jedna z možností, která ovšem má harmonicky zapadat do spektra dalších opatření. Jak se staly hypotéky a vlastnické bydlení nedostupným statkem, tak se v jisté nouzi zájem přesouvá k nájemnímu bydlení. Nikoliv s radostí. Neustále uvádí statistiky trvalý růst nájemného. V Praze přerůstá hranici 27.000 Kč/měsíc. Nejinak je tomu v Brně, ve středních Čechách jde o 16.000 Kč. Severní Morava si připsala nárůst nájemného o 14%.

Ano, trh funguje ve smyslu, že investoři, developeři flexibilně při nedostatku zájmů a schopnosti lidí zaplatit nafouklé ceny za vlastnické byty se rychle přeorientují na pronájem.

Pokud bude stavět byty obec, praxe dokazuje, že je třeba stanovit rámec, jak s byty hospodařit, jak je nabízet, za jakou výši nájemného, jaký bude rozdíl mezi nájemným v bytě pronajatém developerem a obcí. Asi žádný, pak to ale mnoho neřeší.

Rozhlížíme se, jak je nájemní bydlení řešeno v Německu či Rakousku (40% obyvatel bydlí v nájmu)? A jaké nástroje tam fungují, ač u nás neexistují?

Chápeme proč Rakušané mají dlouhodobě úspěšný nonprofitní sektor s cca 1 milionem bytů? Chápeme systém „habitation a loyer modéré“ čili HLM – bydlení za mírné nájemné ve Francii, ve kterém bydlí 16% obyvatel? Funguje též v Kanadě i jinde. Četli poradci politiků Code de la Construction et de l'Habitation, CCH, který ve Francii po dlouhá léta funguje?

Nebo znovu sousední Rakousko. Úspěšné projekty neziskového – nákladového bydlení. Jde o způsob dlouhodobě rozvíjet cenově dostupné bydlení, v čtyřech segmentech – byty v tomto režimu vystavěné obcemi, bytovými družstvy, podnikateli a též firmami pro své zaměstnance. Jsme v Evropě a nevidíme si za dveře. A zákon o této formě byl v minulém funkčním období až ve třetím čtení i u nás. Zapomenuto. Je to „vzdálená minulost“, když původní společná právní úprava u nás platila od roku 1873 de facto do roku 1953.

Tato úvaha není určena jen pro veřejnost ale též pro politiky, ministerské úředníky. Proto závěrem jen naznačení okruhů, o kterých je třeba jednat s odborníky a najít shodu nad řešením.

Tak, jak vznikla odborná debata okolo potřebných změn v nájemním bydlení, přivítali bychom také diskusi na tato témata:

Co rozumíme pod principem dostupnosti bydlení, mantinely proti zneužití a kdy je to nutné a kdy nadbytečné. Obnova (zavedení) nových forem výstavby levnějšího bydlení. Podpora družstevní a spolkové výstavby. Role a kompetence obcí a jejich posílení (viz britské housing associations).

Diskuse nad veřejnou podporou jejíž zákaz (až na výjimky) tvoří bariéru pro pomoc státu i veřejných prostředků.

Diskuse o tom, co má obsahovat moderní, komplexní bytová politika:

Vlastnické bydlení de lege lata a návrhy na její úpravu, odstranění kazuistické složitosti dle zkušeností z praxe. Vzít v úvahu komparaci naší úpravy bytového spoluvlastnictví a moderní úpravu kondominia (Kanada, USA). Odpověď na otázku, zda je třeba upravit pravidla pro developing, principy a pravidla.

Zcela od základů obnovit prvorepublikovou tradici kooperativního bydlení. Jde nejen o možné formy bytových družstev včetně družstva sociálního, roli (a možné formy) spolupráce s obcemi a jejich účast v projektech. Využití zkušeností ze zahraničí a navázání na tradice.

Sociální bydlení. Je třeba nalézti shodu, co sociální bydlení má být – princip pomoci nebo výstavba, v režimu a pod dohledem obcí, pro sociálně potřebné. Upravit roli privátních pronajímatelů, aby nešlo o „obchod s chudobou“, tak jak jej mnohde známe dnes.

Včetně zkušeností, jak řeší nedostupnost bydlení moderní země v Evropě (Housing Europe).

Konečně úvahu, co je třeba – legislativně i technicky – učinit pro podporu využití nových technologií a forem výstavby – 3D tisk, Tiny housing. Nejde o to, aby stát tyto formy realizoval, o to se již postaraly mnohé firmy, ale je třeba revize, zda stávající právní rámce nejsou bariérou pro jejich realizaci. To platí zejména o Tiny housing – což mohou být též stavby flexibilní, bez pevného ukotvení v pozemku. Prostě vládní úředníci, a hlavně politici musí mít dostatečné odborné zázemí a svá vize s odborníky konzultovat. Tomu se říká revize.

Chce-li tato vláda přinést opravdu potřebnou změnu, musí na všechny položené otázky nalézt odpověď, přinést časový harmonogram prací a zahájit realizaci vizí, které především v reformě koncepce bydlení příjme.

[1] Návrh zákona upravujícího sdílení ubytování byl poslanci předložen v roce 2018, zůstal neprojednán.

[2] Návrh zákona upravující formy veřejně prospěšné výstavby pro dostupné bydlení dospěl v roce 2021 do 3.čtení, ale nedostal se na pořad jednání do voleb do Poslanecké sněmovny.