Na obzoru zákon o podpoře bydlení.

To je velice pozitivní zpráva. Ale je to univerzální a jediné potřebné řešení? Nebo jen uvedením hesla „odkud pocházím, s tím přicházím“ novou generací odborníků exekutivy a této vlády. Odpovídá název obsahu?    

Z veřejných zdrojů se pokusím stručně popsat obsah a zhodnotit jeho přínos.

MMR prý pracuje velice intenzivně. Pracovní skupiny, zasedají třikrát týdně. Třináct pracovních skupin. Intenzivní práce na zákonu s nadepsaným názvem. Očekává masivní investice do rekonstrukcí a výstavby. Zaměření i na střední třídu.

Podle MPSV již nezvažují přijetí zákona o sociálním bydlení. To proto, že jde o komplexní problém, dotýkající se více skupin. mezi pilíři navrhovaného zákona bude síť kontaktních míst podpory bydlení v českých obcích. A také systém garancí pro pronajímatele, kteří se rozhodnou poskytnout byt k pronájmu do nově vytvořeného systému.

Neziskovka jakožto prostředník si od majitele pronajme byt a pak ho dál pronajímá potřebným. Přebírá velkou míru odpovědnosti a garantuje prakticky všechno. Slabší typ garantování, kdy nájemní vztah vzniká mezi majitelem a nájemníkem, konkrétní rodinou. Garant tam má zastat určité administrativní činnosti, pomáhat rodině zorientovat se v novém bydlišti, zajistit například zaplacení nedoplatků.

Zmíněný systém Housing Options je znám v Británii – tedy „služba bydlení“ je vlastně systém poradenství a podpor pro lidi ohrožené bezdomovectvím. Tedy že by mohli přijít o svůj byt, domov. To vlastně platforma, ze které pan Vít Lesák pochází, dělala doposud. Sdružovala desítky členských organizací, vytvářela partnerství s ministerstvy, kraji, pomáhala zavádět projekty Housing First. Proto ta zmínka, že zavádí tedy to, odkud přichází.

Věří, že aby byl návrh prosaditelný a aby byty rychle získali, potřebují majitele těch, které jsou dosud nevyužívané, motivovat, aby je pronajímali. Dělali si šetření ohledně disponibilních, prázdných bytů a asi polovina majitelů, kterým jsme nabízeli kombinaci různých garancí, uvedla, že při jejich dodržení by byli ochotní byty pronajmout. Majitelé si chtěli sami vybírat nájemníky, s výběrem chtěli pomoci a důležité pro ně bylo, že jim garant zaplatí nájem, pokud nájemník najednou nebude moci platit.

Navrhovaný zákon nepočítá s investicemi do rekonstrukcí a výstavbou nových bytů, ale má k dispozici dva klíčové zdroje bytů. Podle dat o nevyužívaných bytech ze sčítání Českého statistického úřadu jsou jich stovky tisíc, jen obecních je volných asi třináct tisíc. Různými dotačními a úvěrovými programy budeme motivovat obce, aby je rekonstruovaly a pronajímaly potřebným skupinám. (Co na to obce?)

Druhá věc jsou investice do nové výstavby. Oproti dřívějším návrhům plánujeme širší cílovou skupinu, nejen lidi v bytové nouzi, ale i ty s nejistým postavením na trhu, učitelky, zdravotní sestřičky a podobně, takže hlavní záběr investic by měl jít touto cestou.

Chtějí se prvních pět let zaměřit na nejohroženější skupiny, které budou státní prioritou. Bude prý ještě velká politická bitva o to, které skupiny se tam dostanou. Za ministerstvo pro místní rozvoj chtějí prokázat, že tato politika má i fiskální ospravedlnění. Kdo bude chtít cílit na všechny rodiny s dětmi, a nejen třeba na ty na ubytovnách, to se ještě ukáže. Nicméně další investice, které jsou těsně před vypsáním, jistě přijdou.

S investičními programy chtějí začít už letos, nemohou čekat na rok 2025. Budou zřizovat regionální centra, aby radily obcím, jak územně plánovat výstavbu, jak promyslet bytovou politiku, jak nastavit nájemné, jak si vybrat financování. Chtějí mít do poloviny roku vyjednán zmiňovaný Národní plán obnovy a díky Státnímu fondu podpory investic a Národní rozvojové bance otevírat výzvy pro obce i soukromé subjekty, které budou určitou část bytů obsazovat ve spolupráci s obcemi, aby byly dostupné. S investicemi tedy začnou už letos. Dostupné bydlení je jedna z pěti hlavních priorit vlády a do promýšlení finanční architektury investic a dostupného bydlení ve spolupráci s Evropskou investiční bankou se zapojuje i ministerstvo financí.

Stačí to? Myslím si, že je to masivní řešení jen jednoho patra problémů. Toho nejnižšího. To je tedy OK. Ale jestli si ministerští myslí, že to je vše, co bytová politika potřebuje, tak je to fatální omyl. Nedostupnost pro mladé lidi, dopad cenové bubliny a rizika jejího splasknutí, neexistence nonprofitní a družstevní výstavby, to analýzu nevyžaduje? Mladí vzdělaní lidé chtějí žít v zemi, která není známá nejdražší cenou bytů (ve vztahu k příjmům) v Evropě. Nepotřebují sociální poradenství, ale dostupnou cenu bydlení.

Ostatně jen jeden příklad. Materiál mluví o Housing Options,  což je poradenský systém v Británii. Ale nemluví o tom, že Británie zná především systém bytových asociací – Housing Associations, která mají systémem neziskového podnikání blízko k bytovým družstvům, ale nepracují s principem finančního podílu klientů na výstavbě.

Bytové asociace jsou neziskoví sociální pronajímatelé, kteří poskytují domovy a podporu asi šesti milionům lidí po celé Anglii. Jsou vedeny myšlenkou, že každý by měl mít možnost bydlet v kvalitním domě, který si může dovolit. Pracují společně, aby se tak stalo. Jde o rutinní funkční systém, každoročně staví čtvrtinu nových domů v Anglii, včetně téměř všech nových sociálních a cenově dostupných domů. Analýzu modelu zašlu na požádání, pro MMR jsem jej zpracoval již v roce 2014. Marně, jako obvykle. Mimochodem mají tradici více než 200 let a jejich revitalizaci před lety prosadila Margaret Thatcherová, což by současné vládě mohlo být inspirací. Tehdy při mém jednání bylo vedení National Housing Federation nakloněno spolupráci, jistě by ji ministerským úředníkům neodmítla ani dnes. A také informace nevládní organizace Housing Europe je také studnicí zkušeností z provozu různých forem dostupného bydlení, kterých je v EU zemích cca 25 milionů. O tom ministerští mlčí.

Držím palce současnému vedení exekutivy, je chvályhodné, že se problematikou bydlení začalo zabývat. Ale při vší úctě, je to velice málo, na řešení dostupnosti bydlení to nebude rozhodující vliv. Příkladem – neřeší bariéry zakázaných veřejných podpor, přesnou definice klientů a především, řešení hledá především jen pro lidí na okraji společnosti, což je důležitý, ale přece jen segment.

Co je třeba v bytové politice řešit? Je třeba komplexní revize bytové politiky, její funkčnosti a úplnosti.

S omluvou za rozsah se to pokusím shrnout své námitky:

Je dnes z mnoha (nejen) statistických údajů nepochybné, že dostupnost a dosažitelnost bydlení je pro velmi podstatnou část obyvatel ČR, zejména mladé lidi velkým problémem. Po přepočtu průměrných příjmů a promítnutí v Evropě téměř nejvyšších cen bytů je tento stav nepochybně krizový.

Je třeba uvědomit si prioritně historické souvislosti.

Po vzniku Československa jsme převzali právní úpravu Rakouské monarchie. Ta byla od poloviny 19. století evropsky standardní včetně sektoru neziskové výstavby podle zákona o neziskových bytových společnostech z roku 1873. Též vznikala bytová družstva v rámci uvedeného zákona. Ten fungoval až do roku 1953.

Vynecháme-li období okupace Československa, po roce 1948 vláda vedená KSČ vcházela z vize všeobjímajícího státu což se projevilo nejen znárodněním hospodářství ale v bytové politice, zejména měnovou reformou, postátnění bytových družstev (v Praze cca 30.000 bytů), podřízením privátních domů zákonu o hospodaření s byty s přidělovací a direktivní rolí státu cestou národních výborů. A tak, zatím co evropské země tento model využívají v různých alternativách dodnes (Rakousko, Francie, Holandsko, Norsko, Švédsko, Německo atd) prakticky ve všech zemích, u nás tento systém zanikl.

Komunisté měli vizi vystavět tolik státních bytů, že každý občan obdrží byt zdarma. Již po deseti letech však zjistil, že na to stát nemá peníze, a tak obnovil družstevní výstavbu, ovšem státem řízenou, s jednotnými pravidly (stanovami) a s potlačením práv členů, kteří ač zaplatili 50% hodnoty bytu měli nárok jen na vrácení členského vkladu (3.000 Kčs).

Bohužel ani po roce 1989 nedošlo k obnově moderní, vyrovnané bytové politiky. Stát se zaměřil pouze na transformační reformní kroky, mnohá zásadní rozhodnutí, možná neústavní (povinné převody družstevních bytů do vlastnictví) byly provedeny na základě nepromyšlených kroků politiků formou pozměňovacího návrhu ve federálním shromáždění v roce 1992.

Stát, zatím co rozsáhle privatizoval již privátní subjekty, neřešil rigidní předpisy pro určení výše nájemného v bytech, které z majetku státu bezplatně převedl obcím (cca 1 milion bytů), ani bytů v domech, které v rámci restituce vrátil původním majitelům. Regulovaný nájem generoval obcím ekonomické ztráty, a tak své byty hromadně privatizovaly, a to za zcela netržní ceny (pravidla nepovolené veřejné podpory ještě neplatila). Získat byt do vlastnictví zdálo se být snadné.

Většina změn se opět odehrávala nikoliv návrhy vlád ale návrhy některých poslanců, kteří se bytovou politikou zabývali. Dnes se jaksi z Poslanecké sněmovny i Senátu vytratili. Ani vlády si nepřipouští, že trh s bydlením je značně deformovaný zejména poklesem nově stavěných bytů a též, zejména po roce 2000, monotématickou nabídkou – bytů do bytového spoluvlastnictví. To je primární důvod špatné situace v bydlení u nás. Přitom jeho rozumná obnova jako součást tržního prostředí je nejsnadnější cestou k moderní, plně tržně konformní bytové politice.

Co odborníci rozumí pod pojmem fungující tržně orientovaný trh s byty a moderní bytová politika státu? Teorie říká, že základními subjekty trhu jsou domácnosti, firmy a stát. Domácnosti (lidé) jsou stranou poptávající, firmy působí na straně nabídky, stát pak má vytvářet právní rámec pro řádné fungování trhu.

Teoretici spoléhají na „zákon rostoucí nabídky“, který vyvolává tlak poptávky od poptávajících. Je-li nabídka malá, ceny rostou, je-li nabídka dostatečná, ceny klesají, ovšem je to pohled zjednodušený, protože cena je v této oblasti limitovaná nákladem na pořízení, výstavbu a dalšími parametry. Ceny stavebních materiálů či energií v současnosti nejsou tedy pozitivním faktorem.

Zůstává však nepopíratelným faktem, že zatím co strana poptávající projevovala svůj zájem, firmy se snažily stavět nové byty a domy, stát zůstal vždy hodně pozadu. Od prvních dní dodnes zaostává a svoji roli neplnil a neplní.

Aby trh s bydlením fungoval, musí být nabídka zaměřena na všechny „patra“ bydlení formou vlastnictví bytů, dostatkem bytů k nájmu, dostupné bydlení výstavbou, která není orientována na zisk a bydlení pro lidi v potížích – bydlení sociální. Ale většina těchto segmentů u nás neexistuje. A pokud ano, tak s jediným cílem – zisk poskytovatele – třeba obchodu s chudobou.

Řešení však existují. Situace, kdy česká republika má nejdražší bydlení v Evropě (pokud přihlédneme ke statistice příjmů) se může změnit, pokud budou politici, ministři i poslanci ochotni naslouchat odborníkům, studovat zkušenosti moderních zemí a přinášet potřebné změny.

Vraťme se do současnosti.

Bohužel poslední dvě vlády, ale popravdě ani vláda současná zatím nebyly a nejsou těmi, kteří jsou ochotni bytovou politikou se systematicky zabývat. A již vůbec ne v řadách politického vedení rezortů, které mají svěřeny kompetence v bytové politice, tedy místního rozvoje, práce a sociálních věcí či financí. Nestojí o návrhy, podněty. Nedohlédnou ani za hranice naší vlasti, byť například hned v Rakousku by nalezli možná řešení (která mají mnohdy společný kořen ještě v dobách Rakousko Uherské monarchie jako již zmíněná úprava neziskového sektoru již z roku 1872).

Mnohé proklamace současné vlády jsou nejasné, nesystémové, s pochybnostmi, zda přinesou jakoukoliv změnu poměrů na trhu.

Otevřeně je třeba již po půl roce říci, že práce a nasazení MMR v oblasti bydlení je pro většinu odborníků praxe zklamáním. Ostatně, odbor bytové politiky, který před lety patřil k nejlepším útvarům MMR je personálně v troskách.

Ne že by ministerští byli zcela bez vize. Dle médií se snad počítá s investičním charakterem výstavby nájemních bytů, aniž by se rozlišilo, zda půjde o pronájem bytů v bytovém spoluvlastnictví jednotlivce či charakter nájemního domu s byty vystavěné investorem, když navrhuje, aby realitním makléřem k pronájmu byly obce. Výstavba nájemních bytů je jistě dobrým počinem, ale stát musí vytvořit různé vlastnické a uživatelské alternativy, má-li to mít smysl. Všeobecně je akcentován profit developerů, vlastníků, což má svoji logiku, podnikají za účelem dosažení co největšího možného profitu. Nikoliv účel přiblížit ceny bytů finančním možnostem klientů.

Podpory nájemního bydlení ad absurdum s navrhovanou rolí obcí jako realitních agentur za nájem ve výši místně obvyklého nájmu to není žádná významná pomoc obcím ani občanům, agentur na trhu působí celá řada.[1] V nabídkách řady z nich však převládá slib nejvyššího možného výnosu pronajímatelům, logicky, ale hledat cenově přijatelné bydlení za nejnižší možnou cenu nenabízí nikdo[2]. To konstatují i respektovaní odborníci a investoři.[3]

Pořízení vlastní nemovitosti je pro Čechy čím dál těžší, jejich ceny rapidně rostou, pozadu nezůstávají ani stále vyšší hypoteční sazby. Vhodnou alternativou se tak pro mnohé může stát družstevní bydlení, které dosud bylo na chvostu zájmu Čechů. Logicky, družstva mnoho nestaví (s výjimkou Prahy). Přitom finanční zátěž je možné rozložit v čase a na počáteční investici získat speciální úvěr.

Češi jsou v Evropě premianty v pořizování vlastního bydlení, nemovitost v osobním vlastnictví mají čtyři pětiny Čechů, v Evropě je průměr 70 procent a například v Německu jen 50 procent.          

Ceny nemovitostí po celé České republice raketově rostou, jen za posledních šest let vystoupaly zhruba na dvojnásobek.

Češi chtějí především vlastnit, když jiná alternativa de facto jediná na trhu – nájemní bydlení se svojí výší blíží splátce hypotéky. To je demotivující. Třetí možnost pro klienty na trhu není.

Vlastní bydlení je už pro mnohé žadatele finančně neúnosné. Proto se teď bude více hledět na jistotu, na rozdělování rizik a na to, že dnešní příjmy jednotlivců, rodin a firem nejsou ještě zárukou příjmů budoucích. Mladí lidé mají sice život teprve před sebou, ale naspořeno ještě ne. Podmínky pro získání hypotéky se nyní výrazně zpřísnily. A nejde jen o raketové zvýšení sazeb. V Praze je potřeba mít alespoň dva miliony ze svého, aby lidé dosáhli na hypotéku na malý byt. Nemluvě o možnostech dopadů krize, splasknutí cenové bubliny a prodeje zadlužených bytů bankami za nižší cenu, než byla při přiznání hypotéky. Svět tuto situaci zná (Španělsko 2009) my ji ignorujeme.

Přitom řešení se nabízí. O čem by měla být práce odborných týmů k vypracování osnovy budoucí reformy bytové politiky?

Developerská výstavba nesmí být nijak korigována. Je regulována nabídkou a poptávkou, cenami materiálů a stavebních prací a přirozenou součástí podnikatele je i zisk z prodeje, logicky co nejvyšší, při které je možné prodej realizovat.

Výstavba a provoz nájemních bytů taktéž má své místo v nabídce. Je otázkou úvahy, zda odlišit investiční výstavbu nájemních bytů podnikateli od výstavby bytů obcemi a možnost výstavby bytů jinými subjekty na nonprofitním základě. To znamená revizi stávající a návrh nové právní úpravy.

Vznik podmínek, zejména právní úpravy pro obnovení možnosti nonprofitní výstavby družstvy, případě dalšími subjekty či obcemi se stanovenými podmínkami pro kalkulaci nájemného a pravidel proti zneužití tohoto levnějšího modelu bydlení.

Revize a připomínky odborných sdružení pro právní úpravu de lege lata pro družstva, bytové spoluvlastnictví, nájem bytů. Analýza a návrh změn.

Dalším okruhem by měly být nové formy výstavby a využití bytů. Od sdíleného ubytování a pravidel pro něj (např. Airbnb), ale i například různé formy Tiny House – malá obydlí, někdy i mobilní, která nemají přijatelnou právní úpravu pro pořízení, umístění či užití, 3D tisk nových domů apod.

Úvaha o dalších možnostech. Například vznik práva obce od investorů projektů v lukrativních oblastech žádat rozumné procento výstavby bytů k pronájmu za nákladovou cenu. Tato forma bez problémů je funkční například v Británii.

Je mnoho dalších možností k úvaze včetně stávající role bytových družstev dnes zejména ve velkých městech v zásadě správců bytů v bytovém spoluvlastnictví svých, mnohdy již bývalých členů. Ostatně vlády se dlouhodobě nevěnují opakovaným rezolucím OSN k podpoře družstev, o jejich roli v moderním světě, například v USA nemá vláda zájem

Konečně významnou kapitolou, dlouhodobě skloňovanou ale neřešenou je oblast sociálního bydlení. Úprava zákonem a diskuse nad obsahem je nezbytná, ale musí být završena konkrétními závěry, které omezí dodnes fungující systém známý jako „obchod s chudobou“. A sem patří onen současný vládní návrh. Nikam jinam.

Mimo jiné je třeba zvážit formy podpor z veřejných zdrojů zejména mladým rodinám, zohlednit počet dětí v rodině, taktéž pomoci v udržitelnosti bydlení seniorům. Ty musí být v souladu s principy veřejné podpory.

Minulá vláda vedla nekonečné diskuse o nutnosti samostatného zákona o sociálním bydlením. Shodu nenalezla. Premiér Andrej Babiš ji nepovažoval za důležitou, a tak se nepřijalo nic. Systém výnosného „obchodu s chudobou“ pokračuje, jen se o něm přestalo mluvit.

Pokud by existoval v zásadě hotový zákon o neziskovém bydlení, (dospěl až do třetího čtení v roce 2021), pak by zákon o sociálním bydlení měl řešit jen poskytování pomoci fyzickým osobám prostřednictvím sociálního bydlení a příspěvku na bydlení a přinést potřebné definice, aby tato oblast nefungovala nadále jen jako výnosný „obchod s chudobou“ v nedůstojných podmínkách. Musí též obsahovat formy podpor potřebným osobám, systém pomoci v bytové nouzi je poskytována formou sociálního bydlení nebo formou sociální služby.

Sociální bydlení se zajišťuje formou smlouvy o sociálním nájmu bytu v dostupném nebo sociálním bytě za podmínek stanovených zákonem. Rozsah a formulace musí být dílem spolupráce MPSV a MMR. A to je (snad) na obzoru.

Je nejvyšší čas usilovat o změnu přístupu. První krůček, zdá se, vláda činí. Ale zůstane-li jen u něj, nezmění mnoho. Složitost současné situace nemůže být pro exekutivu omluvou.

Považovat za zásadní podmínku zkvalitnění trhu pouze reformu stavebního práva, povolování staveb a územní plánování, pokud se k ní politici staví jako k jediné, je chybou. Hledat spásu (jen) v alternativách výstavby nájemních bytů je stejný omyl. Ale to bychom opakovali vyřčené.

Pokud se exekutiva nebude zabývat bytovou politikou v celé šíři, ve všech jejich součástech, úpravě stávajícího bydlení podivnými kazuistickými normami, spory o stavební zákon a zvolí jen zavedení zkušeností nevládních organizací povýšením na zákonné pravidlo, bude to jen další prohloubení nedostatku bytů na trhu. A nejen to. A řešení jen velice okrajové.

S omluvou

JUDr. Ivan Přikryl

[1] Viz údaje a znalosti Asociace realitních kanceláří ČR

[2] Například firma „Tvůj správce, s.r.o., a jejich stránky a nabídka.

[3] Pochybnosti vyjadřuje i předseda SMO ČR František Lukl či investor Passer. Role obce jako realitní kanceláře je nejasná a postrádá smysl.