Za nedostupnost bydlení odpovídá vláda. A nejen současná.

Kdo je odpovědný za neodstupnost bydlení v České republice je zřejmé. Kompetenci drží Ministerstvo pro místní rozvoj, odpovědnost pak vláda. Popravdě, od roku 1990 se téměř žádný ministr v politice bydlení moc nesnažil.

Mnoho se diskutuje o tom, zda bydlení, tedy možnost bydlet je právem občana. Pokud vezmeme v potaz deklarace OSN, tak tím právem nesporně je. Již v roce 1948 přijalo Valné shromáždění OSN Všeobecnou deklaraci lidských práv, kde se v článku 25 odstavec 1 mimo jiné říká že „Každý má právo na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahu jeho a své rodiny včetně stravy, ošacení, bydlení a lékařské péče (atd).“ Obdobné formulace naleznete též v Mezinárodní úmluvě o hospodářských, sociálních a kulturních právech (1966) či materiálech Výboru OSN pro hospodářská, sociální a kulturní práva z let 1991 a 1997. Mimo to například vlády členských zemí jsou pravidelně vyzývány k podpoře družstev s tím, aby vlády spolupracovaly s jejich odbornými sdruženími. Naposledy v roce 2019.

V prostředí snah o moderní bytovou politiku se pohybuji od roku 1990 a mohu říci, že téměř bez výjimky se naše vlády a politici revizí bytové politiky a obnovy funkčního prostředí dostupnosti bydlení systematicky nezabývají. A když čtu proklamace vlády současné mám pocit, že čtu padesát let staré materiály. Vše zařídí obce a výstavba nájemních bytů. A jednou se snad dočkáme dostupného bydlení bez jasné kontury, co si politici o tomto segmentu představují.

Bytová politika státu se zmítá v představách politických stran v jakémsi kruhu. Při poněkud zjednodušeném pohledu lze poukázat na obdobný vývoj ve zcela odlišných systémech státu totalitního a demokratického.

Komunisté po roce 1948 postupně znárodnili, nebo podřídili své vizi veškerá obydlí, snad kromě malých venkovských sídel. Jejich vize byla výstavba nájemních bytů státem v takovém množství, že získat byt bude mít možnost každý občan, zdarma, při povinnosti platit ekonomický nájem na úrovni (jejich) představ o správě domů. Nefungovalo to.

Záhy pochopili, že na to jejich centrální hospodaření nemá zdroje, a tak na přelomu padesátých a šedesátých let obnovili razantně družstevní výstavbu, ovšem v rámci svých představ. K vlastnickému bydlení v obytných domech ovšem nepřikročili, (ač od roku 1966 takový zákon existoval), to byl pro ně ďábelský počin. Občan v družstvu ale zaplatil členský podíl, pomocí úvěru doplatil téměř 50% hodnoty bytu, a zbytek stát uhradil státním příspěvkem. Družstvo ovšem muselo nakládat majetkem formou podle jednotných, vzorových stanov družstva, kde práva členů byla velice okleštěná.

Po roce 1990 se politici zcela správně snažili i v oblasti bydlení vše změnit. Vlastníkům nemovitostí tyto v restitucích vrátili, družstva byla regulována jen obchodním zákoníkem, člen dokonce získal právo na převod bytu do vlastnictví, přitom státní příspěvek vracet nemusel, jen doplatit úvěr, pokud ještě splacen nebyl. Masu státních bytů převedl bezplatně obcím. Tedy na první pohled vše dobré. Ale…

Tím aktivita státu skončila. Vláda ani politici neučinili další kroky, například ekonomizaci nájemného, obnovení neziskové výstavby, která byla v ČSR realizována od konce devatenáctého století do padesátých let v zásadě shodnou právní úpravám, jaká platí dodnes v Rakousku. A tak nebýt některých poslanců, kteří byli ochotni seznámit se se zahraničními modely bytové politiky nevznikla by úprava vlastnického bydlení, korigovala se úprava družstev bytových, jejich, nikoliv vládními návrhy se vytvořili podmínky pro hypotéky, zákon o stavebním spoření, družstva získala od státu bezplatně pozemky na kterých jejich domy stály. Pokračovat bych mohl dlouho. A protože mantra regulace nájemného přetrvávala, obcím provoz více než milionu nájemních bytů generoval ztráty, a tak je, za symbolické ceny, privatizovaly nájemníkům. Ty však na trh nikdy jako levné dostupné byty logicky nevstoupily.

To vše však na funkční a úplný trh s byty nestačilo, A tak dnes, jako by ztratili paměť, hovoří pravicoví politici (poněkud nezřetelně a nejasně) o jediném segmentu, který chtějí podpořit. O výstavbě obecních bytů. Chápou, že se ad absurdum blíží k nemoudrému modelu padesátých let? Že moderní bytová politika musí být komplexní a úplná, aby byla funkční?

Je dnes z mnoha (nejen) statistických údajů nepochybné, že dostupnost a dosažitelnost bydlení je pro velmi podstatnou část obyvatel ČR, zejména mladé lidi velkým problémem. Po přepočtu průměrných příjmů a promítnutí v Evropě téměř nejvyšších cen bytů je tento stav nepochybně krizový. Komplex nástrojů moderní bytové politiky jako celek nevznikl. Je jak „noty na buben – samá pauza“. Co jsou vlastně ony nástroje moderní bytové politiky, podíváme-li se na zkušenosti moderních zemí Evropy?

Teorie říká, že základními subjekty trhu jsou domácnosti, firmy a stát. Domácnosti (lidé) jsou stranou poptávající, firmy působí na straně nabídky, stát pak má vytvářet právní rámec pro řádné fungování trhu. Vytváří je?

Teoretici spoléhají na „zákon rostoucí nabídky“, který vyvolává tlak poptávky od poptávajících. Je-li nabídka malá, ceny rostou, je-li nabídka dostatečná, ceny klesají, ovšem je to pohled zjednodušený, protože cena je v této oblasti limitovaná nákladem na pořízení, výstavbu a dalšími parametry. Ceny stavebních materiálů či energií v současnosti nejsou tedy pozitivním faktorem.

Zůstává však nepopíratelným faktem, že zatím co strana poptávající projevovala svůj zájem, firmy se snažily stavět nové byty a domy, stát zůstal vždy hodně pozadu. Od prvních dní dodnes zaostává a svoji roli neplnil a neplní. A tedy bych se vrátil k úvodu tohoto materiálu. Jak je to s tím právem bydlet?

Nelze jej vykládat jako povinnost státu dát prakticky bezplatně všem bydlení, to by, jak víme, nemohlo fungovat ani by na to nebyly prostředky.

Jsem přesvědčen, že tím místem, které má přiměřené právo na dostupnost bydlení vytvořit, jsou ústavní instituce demokratického státu a zejména vláda. A popravdě, žádná vláda od roku 1990 k naplnění tohoto záměru komplexně nepřistoupila. Ona je ten kdo má plnit závazky, které jsme v mezinárodních úmluvách přijali. Čím dál více se k tomu ale nemá.

Aby trh s bydlením fungoval, musí být nabídka zaměřena na všechna „patra“ bydlení formou vlastnictví bytů, dostatkem bytů k nájmu, dostupné bydlení výstavbou, která není orientována na zisk a bydlení pro lidi v potížích – bydlení sociální. Ale většina těchto segmentů u nás neexistuje. A pokud ano, tak s jediným cílem – zisk poskytovatele – třeba obchodu s chudobou.

Řešení však existují. Situace, kdy česká republika má nejdražší bydlení v Evropě (pokud přihlédneme ke statistice příjmů) se může změnit, pokud budou politici, ministři i poslanci ochotni naslouchat odborníkům, studovat zkušenosti moderních zemí a přinášet potřebné změny.

Otevřeně je třeba již po roce říci, že práce a nasazení MMR v oblasti bydlení je pro většinu odborníků praxe zklamáním. Klasický případ – já to tady řídím a bude to tak, jak řeknu. A že jsem se jako občan či politik teorií bytové politiky nikdy nezabýval? Ale jsem zvolen, a tedy to budu já, kdo rozhodne. Vím, že je to hodnocení příkré, ale v praxi je to tak již dlouhou dobu. Když jsme v roce 2014 přesvědčili náměstka ministra pro místní rozvoj k pracovní cestě do Británie s cílem prostudovat tamější systém sociálního bydlení – cestou bytových asociací, o čemž jsme zpracovali a předali stostránkovou studii, tehdejší paní ministryně náměstka vyhodila a sekci bytové politiky zrušila. A takových příkladů nelíznete více.

Ne že by ministerští byli zcela bez vize. MMR počítá s investičním charakterem výstavby nájemních bytů, aniž by se rozlišilo, zda půjde o pronájem bytů v bytovém spoluvlastnictví jednotlivce či charakter nájemního domu s byty vystavěné investorem, když navrhuje, aby realitním makléřem k pronájmu byly obce. Současně spoléhá na to, že dostupné bydlení zajistí výlučně obce formou výstavby nájemních bytů. Je to jistě dobrým počinem, ale pouze velice částečným ba okrajovým řešením, stát musí vytvořit různé vlastnické a uživatelské alternativy, má-li to mít smysl. To vše vyžaduje několik pečlivě zpracovaných modelů a novou právní úpravu pro všechny segmenty včetně nonprofitního sektoru.

Vláda respektuje dnes především zájmy developerů, ať již staví byty do vlastnictví či pronájmu oboje s cílem dosažení co nevyššího zisku. To má svoji logiku, podnikají za účelem dosažení co největšího možného profitu a není důvod je, kromě stanovení pravidel (například k změnám výše, úpravám či valorizace nájemného atd.) v této činnosti omezovat. Ale již jsme zapomněli na pojem „tržně konformní nástroje“[1]. Pomocí širší alternativní nabídky dosažitelného bydlení pak dochází k rozumné korekci nabídkových cen na trhu. Současná vláda ale nesleduje tento účel s cílem přiblížit ceny bytů finančním možnostem klientů.

Podpory nájemního bydlení ad absurdum s navrhovanou rolí obcí jako realitních agentur či přímých investorů za nájem ve výši místně obvyklého to není žádná významná pomoc obcím ani občanům, agentur na trhu působí celá řada.[2] V nabídkách řady z nich však převládá slib nejvyššího možného výnosu pronajímatelům, logicky, ale hledat cenově přijatelné bydlení za nejnižší možnou cenu nenabízí nikdo[3]. To konstatují i respektovaní odborníci a investoři.[4]

Češi jsou v Evropě premianty v pořizování vlastního bydlení, nemovitost v osobním vlastnictví mají čtyři pětiny Čechů, v Evropě je průměr 70 procent a například v Německu jen 50 procent.          Ceny nemovitostí po celé České republice raketově rostou, jen za posledních šest let vystoupaly zhruba na dvojnásobek. A o riziku razantního pádu cen spolu s ekonomickou krizí, jak tomu bylo v mnohých státech po roce 2009 raději nepsat. Ztratíš právy, hypotéku nesplácíš, banka tvůj byt prodá ale za dvě třetiny ceny, na kterou ti půjčilo. Nemáš nic jen povinnost doplatit bance tu třetinu.

Pře to všechno Češi chtějí především vlastnit, když jiná alternativa de facto jediná na trhu – nájemní bydlení se svojí výší blíží splátce hypotéky. To je demotivující. Třetí možnost pro klienty na trhu není.

Vlastní bydlení je už pro mnohé žadatele finančně neúnosné. Proto se teď bude více hledět na jistotu, na rozdělování rizik a na to, že dnešní příjmy jednotlivců, rodin a firem nejsou ještě zárukou příjmů budoucích. Mladí lidé mají sice život teprve před sebou, ale naspořeno ještě ne. Podmínky pro získání hypotéky se nyní výrazně zpřísnily. A nejde jen o raketové zvýšení sazeb. V Praze je potřeba mít alespoň dva miliony ze svého, aby lidé dosáhli na hypotéku na malý byt.

Co je tedy k nápravě třeba?

Developerská výstavba nesmí být nijak korigována. Je regulována nabídkou a poptávkou, cenami materiálů a stavebních prací a přirozenou součástí podnikatele je i zisk z prodeje, logicky co nejvyšší, při které je možné prodej realizovat. Je jedním z pilířů bytové politiky, ale dostupnost ceny v jejím monopolním postavení nic nekoriguje. Tržně konformní nástroje korekce, vyšší nabídka či konkurence levnější formy výstavby neexistuje.

Výstavba a provoz nájemních bytů taktéž má své místo v nabídce. Je otázkou, zda odlišit investiční výstavbu nájemních bytů podnikateli (pro zisk) od výstavby bytů obcemi (provoz bez ztrát jako služby občanům) a možnost výstavby bytů jinými subjekty na nonprofitním základě. (družstva, nonprofitní organizace). To znamená revizi stávající a návrh nové právní úpravy.

Vznik podmínek, zejména právní úpravy pro obnovení možnosti nonprofitní výstavby družstvy, případě dalšími subjekty či obcemi se stanovenými podmínkami pro kalkulaci nájemného a pravidel proti zneužití tohoto levnějšího modelu bydlení. (Zákon je v zásadě hotov, dostal se až do třetího čtení, politici o něm mlčí). Takových bytů je v EU 25 milionů, jen v Rakousku více než milion. My nic.

Dalším okruhem by měly být nové formy výstavby a využití bytů. Zdají se být okrajové, ale již se v nabídkách firem objevují. Od sdíleného ubytování a pravidel pro něj (např. Airbnb), ale i například různé formy Tiny House – malá obydlí, někdy i mobilní, kontejnerová bydlení, která nemají přijatelnou právní úpravu pro pořízení, umístění či užití, též není podporován 3D tisk nových domů apod[5].

Je třeba úvaha o dalších možnostech. Například vznik práva obce od investorů projektů v lukrativních oblastech žádat rozumné procento výstavby bytů k pronájmu za nákladovou cenu. Tato forma bez problémů je funkční například v Británii a je zakotvena v zákonech o výstavbě.

Je mnoho dalších možností k úvaze včetně stávající role bytových družstev dnes zejména ve velkých městech v zásadě správců bytů v bytovém spoluvlastnictví svých, mnohdy již bývalých členů.

Konečně významnou kapitolou, dlouhodobě skloňovanou ale neřešenou je oblast sociálního bydlení. Úprava zákonem a diskuse nad obsahem je nezbytná, ale musí být završena konkrétními závěry, které omezí dodnes fungující systém známý jako „obchod s chudobou“.

Mimo jiné je třeba zvážit formy podpor z veřejných zdrojů zejména mladým rodinám, zohlednit počet dětí v rodině, taktéž pomoci v udržitelnosti bydlení seniorům. Ty musí být v souladu s principy veřejné podpory.

Zákon o sociálním bydlení měl řešit jen poskytování pomoci fyzickým osobám prostřednictvím sociálního bydlení a příspěvku na bydlení a přinést potřebné definice, aby tato oblast nefungovala nadále jen jako výnosný „obchod s chudobou“ v nedůstojných podmínkách. Musí též obsahovat formy podpor potřebným osobám, systém pomoci v bytové nouzi je poskytována formou sociálního bydlení nebo formou sociální služby.

Sociální bydlení se zajišťuje formou smlouvy o sociálním nájmu bytu v dostupném nebo sociálním bytě za podmínek stanovených zákonem. Rozsah a formulace musí být dílem spolupráce MPSV a MMR.

Je nejvyšší čas usilovat o změnu přístupu. Setrvá-li i tato vláda v nastoleném kurzu, nezmění nic. Složitost současné situace nemůže být pro exekutivu omluvou.

Považovat za zásadní podmínku zkvalitnění trhu pouze reformu stavebního práva, povolování staveb a územní plánování, pokud se k ní politici staví jako k jediné, je chybou. Hledat spásu (jen) v alternativách výstavby nájemních bytů je stejný omyl. Ale to bychom opakovali vyřčené.

[1] Prof. Vojtěch Cepl, který již v devadesátých letech doporučoval, aby takovým nástrojem bylo více možností a forem výstavby včetně výstavby družstevní či neziskové.

[2] Viz údaje a znalosti Asociace realitních kanceláří ČR

[3] Například firma „Tvůj správce, s.r.o., a jejich stránky a nabídka.

[4] Pochybnosti vyjadřuje i předseda SMO ČR František Lukl či investor Passer. Role obce jako realitní kanceláře je nejasná a postrádá smysl.

[5] Několik firem již na trhu funguje, viz ICE Industrial Services – Tomáš Vranek, nebo pracoviště Technické univerzity Liberec či ČVUT. Ty politici ignorují.