Zoufalé (ne)snahy politiků o sociální a dostupné bydlení - díl 2.

Kdo nechce číst rozsáhlejší materiál ať tento článek nečte. Koho zajímá sociální bydlení a péče o dostupnost bydlení v zahraničí, je to článek pro něj. Studii si zadalo MMR v roce 2014, akce se zúčasnil náměstek, kterého vyhodili.

Paní ministryně Šlechtová o bydlení neměla žádný zájem. Následující studii si MMR zadalo ale nikdy a nikde s ní potom nepracovalo. Dodnes. A to uvádím jen jeden z mnoha návrhů, které jsme ministrům a vládě zasílali. Hned poté byla zrušena sekce bytové politiky. 

Tohle je úvodní studie projektu v originále tak jak byla MMR předána: (zkrácená verze, originál na www.ivanprikryl.cz)

MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ

ČESKÁ SPOLEČNOST PRO ROZVOJ BYDLENÍ

SOCIÁLNÍ BYDLENÍ VE VELKÉ BRITÁNII A ÚVAHA O APLIKACI NĚKTERÝCH ČÁSTÍ V ČESKÉ REPUBLICE

ČERVENEC 2014

Výsledky studijní cesty a úvahy nad sociálním bydlením v ČR

SYSTÉM SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ VE VELKÉ BRITÁNII

STUDIJNÍ CESTA DO VELKÉ BRITÁNIE[1]

1. Zpráva o obsahu akce:

Oxford:

(10.7.2014) Záznam průběhu:

Patrick Murat: Cíl: Představit inovační projekt jak pomoci lidem, kteří zažívají bezdomovectví s cílem rozvíjet jejich schopnosti tuto svoji situaci řešit. Hledat cesty a možností jejich začlenění a to jak pracovní tak i kulturní. Jde o regionální program, který vznikl za podpory „vládního fondu pro pomoc lidem bez domova“.

Informace Tamsina Jewella, ředitele centra „Crisis“ Oxford.

Oxford je známé a poměrně bohaté město, ale i zde, právě s ohledem na vysoké ceny zboží, služeb, bydlení a podobně jsou lidé, kteří neunesou běžné bydlení za ceny na trhu obvyklé. Mnozí zde pracují alespoň na polovinu úvazku, řada obyvatel práci ztratila. Tito lidé mnohdy upadají do beznaděje a je třeba jim pomoci, a to různými formami. Oxford má jedno z nejlepších center pro podporu občanů při návratu do standardní společnosti. Sociálním bydlením spjeným s uvedenými službami v Oxfordu zabývá více firem. Provádí cyklus školení těchto osob, rozvíjejí jejich dovednosti i koníčky. Učí je pracovat na počítačích, ale i v dílnách či v malém hudebním studiu. Společným znakem je malé nebo žádné vzdělání těchto osob což je také významnou bariérou jejich integrace. Na projektech spolupracuje i řada dobrovolníků. Zajišťují též základní zdravotní péči a osvětu. Pomoc při integraci zde hledají též váleční veteráni, lidé, kteří odešli z armády nebo byli propuštěni z vězní. Základní bariérou je jejich nízké sebevědomí a pocit vyčlenění. Postupně se snaží budovat pozitivní společenské vztahy a navracet je do společnosti. Mnozí potom nalézají smysl v zapojení se do sociálních služeb a mohou aplikovat své vlastní zkušenosti a prožitky.

Lze i zobecnit, proč se lidé v Británii stávají bezdomovci. Lidé bez práce a s nízkým vzděláním se stávají postupně závislými na pomoci od jiných. Mladí lidé končící školní docházku nezískají práci. Pokud se veřejný sektor a soukromý sektor nespojí, nejsou pro tyto osoby s nízkými příjmy vhodné sociální, rozuměj levnější byty.

Tyto skupiny osob tvoří z 68% britští občané, 42% jsou minority z Asie, Indie a dalších zemí. Největší komunitou jsou Portugalci. Až čtvrtina těchto lidí je ohrožena na svých právech. Obec provádí jejich klasifikaci – tedy posouzení jejich situace, například zda mají či nemají práci, stálé bydliště. Mnohdy musí vyhledávat „lidi na ulici“, kteří sami ani pomoc nehledají. Odhalují též „skryté bezdomovectví“, což jsou lidé, kteří dočasně naleznou přístřeší u kamarádů, ale vlastní byt nemají. Pro tyto případy mají spolupracovníky pohybující se výhradně v terénu.

Systém funguje takto:

• Národní úroveň – to jsou vládní koncepce a legislativa upravující pravidla práce.
• Město vede evidenci osob vyžadující pomoc, osvědčuje jejich statut a zařazuje je do seznamů pro poskytnutí pomoci včetně sociálního bydlení.
• Osvěta – je to otázka místních orgánů ale i centra. Lidé musí vědět, že existuje možnost žádat o pomoc a musí znát místa, kde ji získají.
• Je třeba zohlednit další věci – zda jsou u potřebného děti, zda je invalidní a podobně.

Základem je aktivní přístup k řešení problému. Nejde o to poskytnout pomoc pro jednu noc ale o dlouhodobou pomoc s návratem do standardní společnosti. Úspěšnost mají cca 30% což je výborné číslo.

K tomu zřizují obce sociální službu a snaží se pomoci nejen podporou, zapojováním do veřejně prospěšné činnosti ale i zajistit lidem práci. Účast potřebných je ale v zásadě dobrovolná, ovšem hledá-li pomoc a podporu, musí spolupracovat.

Existují různé vládní programy. Z centrálního programu je projekt „Jistý začátek“ určený pro rodiče s dětmi do 5 let. Matky s dětmi získají přístřeší, prostor kde mohou s dětmi přebývat a zapojit se do projektu. V Oxfordu a okolí je 44 obdobných center a v nich pobývá až 350 osob v průměru ročně, ale až s 1200 dětmi. Až 65% dětské populace žije v nízkopříjmových skupinách. Programy pomoci začínají u matek s kojenci a pokračují až do školního věku. Účast potřebných je bezplatná, náklady jdou z centrálního rozpočtu.

Chtějí ale tuto práci zlepšit.  Jde o tento postup:

1. Aktivní vyhledávání lidí s problémem v oblasti sociální a po analýze definovat možná řešení situace.
2. Pomoc musí být rozfázovaná do etap vedoucích k cíli-návratu do společnosti.
3. První fáze je seznámení s možnostmi co mohou lidé v potížích čekat, získat, formy pomoci.
4. Druhá fáze: Vzájemné vyhodnocení a stanovení formy práce a spolupráce,
5. Třetí fáze: Naučí se spolupracovat a hledat řešení a mají šanci sami se zapojit do poskytování pomoci potřebným.
6. Čtvrtá fáze: Získání původně potřebného k práci pro jiné potřebné a k sociální pomoci těmto lidem.

Setkání ve čtvrti Oxfordu s názvem Rose Hill. Seznámení se s projektem regenerace objektů, kterou zajišťuje rada města Oxfordu. Setkání se starostou města Bobem Price a jeho spolupracovníky.

Setkání s Ed Turnerem, náměstkem starosty. Financování projektu Barton West. Forma finanční participace soukromého a veřejného sektoru.

Krátká rekapitulace vývoje sociálního bydlení:

• V roce 1980 zavedla vláda právo odkupu nájemních bytů do vlastnictví, a to s výraznou slevou. Efekt v sociálním bydlení to ale nepřineslo, vlastně tyto byty jen vstoupily do trhu s vlastnickými byty, výhoda to byla jen pro kupujícího od státu/obce. Roli sociálního bydlení nadále neplnily
• 1988 Nájemci získávají podíl (akcie) k nájemním bytům a ty mohou do bytové asociace. Toho využilo velké množství nájemníků.
• Umožnila se výstavba „domů na půli cesty“.
• Roku 2000 byly vydány „technické požadavky“ na standard sociálních bytů a lhůta do roku 2010 aby byly provedeny potřebné rekonstrukce.
• 2008 byly pro obce vytvořeny granty na sociální výstavbu.
• Místním úřadům byla stanovena povinnost vést evidenci nájemního bydlení
• Místním úřadům bylo dáno právo stanovit pravidla pro sestavení „čekacích listin“ uchazečů o sociální bydlení.
• Postupně se zavádí model 50% sociálních/50% tržních bytů v bytové asociaci, aby byly zdroje na krytí nákladů sociálního bydlení z výnosů pronájmu tržních bytů.

V Oxfordu:

• Město stanovuje poměr sociálních/tržních bytů kvorem 50/50% (může rozhodnout i jinak).
• Ve městě spolupracují asociace se soukromými investory jak při výstavbě, tak i provozu.
• Sociální bydlení je provázáno se sociální aktivní pomocí k začleňování vyloučených s akcentem na seniory či matky s dětmi.
• Kromě státní sociální podpory se více využívají vlastní zdroje asociace získané z pronájmu nadstandardních bytů.
• Postupně se upravuje část domů na bezbariérové.
• Roste význam „cenově dostupného bydlení“.
• Obce jsou povinny vést pořadník potřebných uchazečů o sociální bydlení.
• Přednost mají bezdomovci, mladí lidé, lidé se zdravotním postižením, matky s dětmi.
• Lidem s nízkými příjmy hradí stát část, popřípadě celý nájem. Obec tento nárok osvědčí a je „přenosný“ pokud uchazeč mění bydliště ve snaze získat práci.
• Ve vztahu k bezdomovcům mohou obce zřizovat ubytovny, přednost mají „zranitelné“ osoby (například oběti domácího násilí), mohou využít hostel, ale jen výjimečně se poskytuje ubytování se společným WC či sprchou. V takovém zařízení by občan neměl být déle než 6 týdnů.
• Vláda a místní orgány mohou ovlivňovat – určovat míru růstu nájemného. To se týká nájemného v bytových asociacích. V soukromém sektoru se výše nájemného neomezuje. Pokud nájemce nesouhlasí s navýšením nájmu, může v bytě se stávajícím nájmem bydlet ještě jeden rok. Jinak musí platit vyšší nájemné. Týká se to až 17,9 procent všech domácností žijících v tržním sektoru. Vláda vede silnou politickou diskusi o možnosti/nemožnosti regulace.
• V Oxfordu je více než 400O občanů na „čekací listině“ pro sociální bydlení. Odhady do roku 2031 hovoří o potřebě až 32.000 lidí k ubytování.

Obec má pro sociální bydlení několik základních oprávnění. Především může stanovit při povolování nové výstavby v katastrálním území obce od jakéhokoliv investora, aby až 50% bytů vystavěných firmou bylo dáno pro účely sociálního bydlení v bytové asociaci. Obec developerovi tyto byty zaplatí, ovšem i cena není zcela tržní. Princip je aby developer vydělal na atraktivitě tržních bytů a mohl poskytnout sociální byty ve formě nonprofitní nebo s regulovaným ziskem. Ne vždy se angažuje samospráva, mnohdy spolupracují developeři přímo s bytovou asociací, v posledních letech jsou bytové asociace přímými investory a využívají nadstandardních bytů s vysokým nájemným na zisk prostředků pro nižší náklady bytů sociálních.

Samozřejmě že dopad nedávné krize činil tento model obtížnějším. Přes toto jsou v dosahu nízkoúročené úvěry, řadu služeb zajišťuje asociace bytových asociací (NHF).

Pro potřeby sociálního bydlení též získávají domy formou regenerace starých domů. V Oxfordu šlo o 100 domů, které potřebovaly opravy. Při regeneraci vzniklo 260 opravených bytů, z toho 40% jde na volný trh na prodej, ostatní získává bytová asociace pro potřeby sociálního bydlení, která spolupracuje s obcí a respektuje její „pořadníky“ potřebných.

Pokud obec vlastní pozemky, 60% jich prodá na trhu, zbytek má za fixované ceny pro potřeby sociálního bydlení. Tato forma je vzájemně výhodná jak pro obec, bytovou asociaci, tak i developera.

Potřební lidé (potřebnost osvědčuje obec) jsou podle stupně naléhavosti na čekací listině (pořadníku), tu sestavuje město. Jsou to vlastně jakési sociální pořadníky.

Popsané formy jsou celostátně platné a stanovené zásady. Původně byly sociální byty přidělovány na neurčito, nyní se po třech letech situace nájemníků prověřuje, aby systém nebyl zneužíván. Záleží však na situaci obce, po třech letech může jejich stav kontrolovat. V Oxfordu tuto možnost nevyužívají.

Dbají na to, aby nevznikalo riziko sociálního vyčleňování určitých skupin osob. Proto jde o rozumný mix tržního a sociálního bydlení, ovšem s kontrolou, aby se tyto skupiny vzájemně nerušily. Nájemné v sociálních bytech činí cca 40% nájemného v místě obvyklého.

Jde o dost složitou situaci. Chtějí lidi spojovat, ale bydlí zde 20 národností (!), mnozí neznají jazyk, mají jiné návyky. Proto mají například společné jídelny (kde také pracují sociálně potřební) a kde je možné 3 dny v týdnu získat stravu za režijní cenu.

Pro Asijské a Africké ženy mají různé formy zapojení výrobou různých předmětů v dílnách a opět je začleňují do kolektivu, aby se začlenily do společnosti. V těchto službách pracuje v Oxfordu až 500 lidí. Komunitní centrum patří obci, provozuje je bytová asociace, mnohdy také různé neziskové organizace. Snaží se o soužití různých skupin obyvatelstva a daří se to.

Město má přístup k úvěrovému limitu až 230 mil. Liber. Na nájemném vyberou ročně 28 mil. Liber. Úvěrová sazba je okolo 5%. Úvěry, pokud je obec čerpá na výstavbu, regeneraci atd. jsou tedy splatitelné. Tak Oxfordská městská rada vystavěla areál na místě původní „zahrádkářské kolonie“.

Tyto formy financování se osvědčují. Již dávno není sociální bydlení jen ztrátovou, investičně nezajímavou formou výstavby a provozu domů.

Municipalita má v tomto systému dominantní postavení, avšak ne vždy sama do investic přímo vstupuje.

Návštěva lokality včetně rozhovorů s nájemníky sociálních bytů.

THFC – organizace, která se zabývá financování bydlení v bytových asociacích (housing asociation). Dluhopisová a úvěrová politika, spolupráce s Evropskou investiční bankou, poznatky z praxe.

Piers Williamson, výkonný ředitel THFC.

(pracoval určitou dobu v Praze před 14 lety, aktuální situaci v ČR však nezná).

THFC je firma, která se zabývá financováním pro bytová asociace. Financování projektů podle něj není složité. Vznikli po roce 1990 v době prosperity a ekonomického rozvoje. Základními zdroji jsou soukromé aktivity. Potřeby bytového trhu se nikdy nenaplní zcela. Po roce 1998 se náhled na ekonomiku sociální výstavby mohl změnit. Základním požadavkem je bezpečné financování programů s minimálním rizikem pro investora.

Při dlouhodobém financování spolupracují s bankami a penzijními fondy, neboť investice do nemovitostí jsou relativně bezpečné.

Jednání s národní federací bytových asociací (NHF). Seznámení s organizací a vývojem sociálního bydlení ve Velké Británii.

Bytové asociace (housing asociation) mají v Británii 200 let starou tradici. Původně byly adresátem různých grantů a podpor jak od státu, tak od filantropů. V roce 1980 bylo zavedeno právo odkupu nájemních bytů do vlastnictví nájemníků. Byl to projekt, který zastřel skutečné potřeby trhu. Nové byty se nestavěly, šlo jen o transfer vlastnictví, mnozí „noví vlastníci“ své byty prodávali ve snaze získat profit a tedy po určitou dobu byl na trhu v nabídce zdánlivě dostatečný počet bytů. Tento „omyl“ trval až do roku 1988 kdy pro obnovení výstavby vznikla možnost získat speciální úvěry od finančních institucí. Úvěry jsou pod kontrolou i regulací státu.

Zdrojem splácení je vybírané nájemné. Nájemci, mají-li dobrou ekonomickou situaci, jej platí sami. Ti co jsou v problémech, získávají (při dodržení stanovených podmínek) podporu. Tedy provozovatel, bytová asociace nemá ztráty. Do splacení úvěrů jsou domy v zástavě banky.

Dnes je možnost též privátního financování této výstavby. Asociace má vlastní zdroje 45 miliard liber, úvěry ve výši 75 miliard liber.

Tak to nebylo vždy. Do roku 1988 bylo nájemné regulované a nízké, takže poskytovatelé byly ve ztrátě, byla též značná nezaměstnanost. Aby se trh oživil, museli přejít na nákladové nájemné a korigovat hypotéční úvěrování. Asociace spolupracuje se specializovanými firmami (např. THFC). Vyznávají principy „mutualismu“ tedy obecné prospěšnosti a činnosti, která pokryje náklady, ale nepracuje pro zisk (not for profit)

Pracuje se dvěma zdroji:

• Dlouhodobé úspory (úložky) deponované na 20 let.
• Funkční hypotéční systém.

V roce 1990 potřeboval systém financování změny. Vláda změnila úvěrové podmínky pro refinancování a hypotéční financování. Řada spolupracujících firem vydává dlouhodobé dluhopisy. Po roce 1990 ceny nemovitostí rostly. Investoři, pokud nemovitosti vlastnili, si mohli opatřit úvěr. Stát proto pro sociální bydlení snížil granty z 90% na 50%. Více se využívalo hypotéční úvěrování. Dluhopisy (až 100 mld.liber) jsou pak zdrojem, ze kterého mohou půjčovat asociacím na novou výstavbu. I trh v sociálním bydlení může existovat, jde o vzájemné vyvážení (kde vydělat, kde subvencovat).

Na úrovni EU probíhá diskuse o „stínovém bankovnictví“ tedy o finančních službách, které poskytuje NHF nebo firmy jako THFC. Ani bankami nejsou, nevlastní bankovní licenci. Dle EU však jsou nositeli kreditních rizik a je třeba sledovat poměr mezi jistinou a úvěrem. Avšak jejich produkty jsou (dík neziskovosti, jen nákladovosti) podstatně levnější, než produkty bankovní. Na finančním trhu získávají prostředky, mají fixní podmínky, ale účtují jen administraci a operativní náklady. Jsou konzervativní a nevstupují do rizik.

Banky mohou půjčovat peníze, ale THFC má dobré kreditní hodnocení (A+) takže mají snadný přístup k penězům. Je to dáno též dlouhodobou historií systému bytových asociací, jistým příjmem (nájemné) a rozložením rizik na více subjektů. Úvěry poskytují na 30 let. Dlouhodobé úvěry jsou levnější. Banky takové produkty nenabízejí.

V poslední době spolupracují též s ERB. Zde získávají úvěry na 30 let s 3,5 % úrokem tedy 1% nad státními dluhopisy. Toto funguje proto, že stát zrušil hypotéčním bankám jejich výhradní právo financovat výstavbu. Spolupráce s ERB je prospěšná, tato banka nechce poskytovat úvěry přímo. Zásadní vliv má i změna posledních let, Bytové asociace provozují smíšený bytový fond – jak sociální bydlení tak i kvalitní až nadstandardní bydlení tržní (někdy i v poměru 50%/50%).

Po bankovní krizi jsou banky omezeny v činnosti (zásady Basilej III?): Takže je příznivá doba pro nebankovní financování. Musely se vypořádat s tím, že vláda omezila podpory na výstavbu z 90 na 20% (na sociální projekty). Naopak lidem vláda garance na úvěry poskytuje. Technicky jde o nulové riziko a minimální hrozby ztrát. Závislost na vládě se minimalizuje (role vlády je v sociálním aspektu. Aby nájemné mohli s podporou splácet i lidé s malými příjmy. Není třeba zajišťovat splácení dluhu na výstavbu jinak).

Vláda se tedy omezuje jen na garance a sociální pomoc (v hmotné nouzi). Angažuje se v oblasti nájemního a sociálního bydlení. Jinde ne.

Informace o NHF – National Housing Federation:

Je to nestátní organizace (podobná našemu družstevnímu svazu). Mají 1000 členů – těmi jsou jednotlivé bytové asociace. Ty jim platí administrativní poplatek, což činí 50% jejich příjmu na činnost federace.

Jsou členy CECODHAS. (Komise zemí EU pro sociální bydlení - dnes Housing Europe.)

Jejich členské asociace provozují 2,5 milionu bytů. HA jsou různé velikosti, spravují třeba 100.000 bytů nebo také jen 10 bytů, podle tradic a místních podmínek.

NHF přímo, či prostřednictvím partnerských organizací (například THFC) nabízejí různé služby a produkty včetně financování výstavby. Většina HA provozuje nájemní bydlení, ale postupem času vznikají nové aktivity:

• Nákup podílů ve firmách
• Družstevní (sociální) forma výstavby a financování s podílem členů-nájemců,
• Provoz domů s pečovatelskou službou,
• Sociální služby,
• Ubytovny pro občany v dočasných problémech,
• Ubytování studentů
• Výstavba bytů na nájemní trh (jako zdroj pro financování sociálního bydlení)

Co provádějí:

• Lobby vůči vládě
• Prosazení nových projektů,
• Školení a metodika

K nároku na sociální bydlení se mohou kvalifikovat všichni kromě cizinců. Příjem není jediným kritériem „kvalifikace“. Jakási „certifikace“, tedy získání „kvalifikace“ pro sociální bydlení má mnoho kritérií a podmínek.

Dnes až 56% nájemních bytů je za tržní nájemné. Ostatní (pro sociální potřeby) je v ekonomickém nákladu, tedy neziskové. Výše podpory je stanovena vládou na základě tzv. „spotřebních košů“ tedy nákladů na život.

V Anglii převažuje bydlení vlastnické. V nájemních bytech nájemné trvale roste. Podle průzkumu je potřeba až 200.000 nových sociálních bytů, cca 100.000 se staví (!), což je málo. Z druhé strany je stále více velkých bytů, kde žije jeden člověk. Vlastnické bydlení je pro většinu lidí nedostupné.

V současnosti se projevuje nedostatek cenově dostupných pozemků. Existují různé „zelené zóny“ kde se nestaví. Proto zahájili akci „Ano novým domům“. Takže problém sociálního bydlení není jen finanční.

Sociální bydlení, výstavba sociálních bytů již dlouho není jen problémem a odpovědností obce. Do roku 2015 předpokládají dokončení 80.000 sociálních bytů. Všechny staví bytové asociace.

Jeden dům postavený bytovou asociací „na trh“ uživí 2 domy se sociálním bydlením. Upozorňují, že základem pro sociální bydlení je stanovení zásad pro určení nákladového nájemného – tedy cena služeb, nákladů na provoz domu, rezerva na opravy (analogicky jako bytová družstva v ČR). Tím je nájemné nižší a i když dočasně hrazené jako sociální pomoc, je levnější než provoz tržních bytů. I v Anglii je hodně lodí závislé na sociální pomoci státu. Nyní se zabývají problémem „meziskupiny“ tedy s lidmi s ambicí bydlet ve vyšším standardu ale s představou, že i zde budou platit nákladové nájemné. Zdá se to jako neřešitelný problém. Upozorňují, že až 2/3 osob v bytových asociacích platí nájemné s pomocí sociální podpory.

V Severním Irsku se sociální bydlení poskytuje pouze v nájemní formě, jinde se připouští i levnější vlastnictví (získání bytu do vlastnictví za netržní cenu).

V sociálních bytech žije 17,5% populace, v Anglii až 24%. V Británii je více než 27 milionu bytů, V pronájmu je jich 65%. Bytové asociace poskytují 70 % sociálního bydlení, mimo ně existuje v různých neziskových formách, zejména v klasických družstvech (co-operative) celkem 700 tis. bytů.

Celkem 1,6 mld liber směřuje na státní dotace na výstavbu (cca 20.000 liber/na byt), 6 mld.liber jsou úvěry

Exkurze do bytové asociace v Londýně a seznámení se s praxí různých projektů pro podporu výstavby.

Stradford Halo – návštěva projektů bytové asociace. Vznikl v prostoru Newhamských nepokojů v prostoru původně rizikové „vybydlené“ lokality.

NEWLON, investiční skupina zabývající se sociálním bydlením.

Prezentují smíšený projekt několika obytných bloků. Ve dvou blocích ubytovávají 1500 studentů, 4 bloky jsou byty v neziskovém (nákladovém, sociálním) režimu, , včetně domu se sociálními službami, 6 bloků jsou privátní developerské domy s tržním nájemným, které slouží jako zdroj pro krytí nákladů bydlení sociálního. Smíšený projekt byl dán municipalitou (viz poměr 50% sociální/50% tržní).

Velké množství nadstandardních bytů v Londýně drží zahraniční investoři, některým byty pronajímají, jiným dokonce (v rámci limitu 50%) za tržní cenu prodávají (Hong Kongští investoři bohatě platí). Cena takového bytu je až 1,5 mil. Liber.

Přichází i s novými projekty, například nástavbami nad obchodními centry. Jako problém (Londýna) vidí získání prostoru pro výstavbu. Pro „lidi na ulici“ mají dočasné ubytovny.