Zoufalství českých politiků v oblasti bydlení- pokračování čtvrté.

Další pokus přimět vládu a politiky se odehrál v roce 2018. Kdybych měl publikovat všechny materiály té doby, tak už by to zoufalství bylo chronické. Kdo opravdu tu sérii článků čte chápe, že jasně říkají co je třeba. Dodnes marně

OTÁZKY A ODPOVĚDI K AKTUÁLNÍM OTÁZKÁM BYTOVÉ POLITIKY

 Materiál byl publikován v dubnu 2018 a kopie odeslána předsedovi vlády Andreji Babišovi.

Hrozí nám bytová krize? Nebo se v ní již nacházíme?

Když vycházíte z mediálního prostoru, a hledáte odpověď na tyto otázky, pak naleznete protichůdné argumenty. Naší republice se ekonomicky daří, uznávají to i v zahraničí.

Platy rostou, nezaměstnanost se snižuje. Není žádný důvod toto zpochybňovat, ač statistici tvrdí, že mnohá čísla jsou velmi zavádějící, průměrování je velmi ošidné. Ale nepochybně se daří. Neplatí to ale globálně na situaci v České republice. Určitě ne v oblasti bydlení.

To je poněkud jiný fenomén. Již v devadesátých letech prof. Vojtěch Cepl, který se před tím, než odešel na Ústavní soud, zabýval mimo jiné také transformací bytové politiky hovořil o svobodném trhu s bydlením ale také o nezbytnosti tržně konformních korekcí ve smyslu stimulace nabídky, když ceny bydlení či nájemného rostou, rozumné úvěrové politice především z hlediska, že půjčovat na bydlení je možné, jen když cena nemovitostí zaručuje, že pokryje nároky banky v případě jejího nesplácení.

Ekonomové by jistě uvedli, že celosvětová ekonomická krize byla už v roce 2007 naznačena několika důležitými indikátory. Prvotní příčinou byla americká hypoteční krize, která postupně přerostla ve světovou finanční krizi, hroutily se banky – například největší americká spořitelna Washington Mutual.

Politika některých společností na trhu byla slepá, neodpovědná. To platilo především o společnosti Fannie Mae 2 , která měla za cíl rozšířit sekundární hypoteční trh zajištěním hypoték ve formě hypotečních zástavních listů.

To umožnilo věřitelům reinvestovat své aktiva do většího objemu úvěrů a ve skutečnosti zvyšovalo počet věřitelů na trhu hypoték. Vzrůstalo riziko, ale americká exekutiva byla rozpačitá. Reagovala se zpožděním.

Dne 26. ledna 2005 byl senátorem  Chuckem Hagelem  poprvé představen federální zákon o reformě bytového podnikání. Jeho cílem bylo reformovat stávající regulační strukturu. Růst sekuritizace se soukromým sektorem a nedostatečná regulace v této části trhu vedly k přebytku podhodnoceného financování bydlení, které v roce 2006 vedlo k rostoucímu počtu dlužníků, často se špatnými úvěry, kteří nebyli schopni zaplatit své hypotéky.

Ceny, za které se tehdy v USA kupovalo a na které banky půjčovaly byly „nefouknuté“. Jakmile se vzedmula vlna „neplatičů“ hypoték, ceny domů se snížily, protože zvýšené zabavování a nabídky jejich prodeje na trhu se přidalo k již rozsáhlému inventáři nabídky domů a bytů a přísnější úvěrové standardy znemožňovaly dlužníkům získat hypotéky. Toto oslabení cen nemovitostí vedlo ke zvětšování ztrát. V červenci 2008 se vláda pokoušela zmírnit obavy z trhu tím, že znovu zdůraznila svůj názor, že:

Fannie Mae a Freddie Mac hrají ústřední roli v americkém systému financování bydlení,

Americké ministerstvo financí a Federální rezervní banka poskytly oběma korporacím přístup k úvěrům s nízkou úrokovou sazbou. Navzdory těmto snahám došlo v srpnu 2008 k poklesu podílu Fannie Mae a Freddie Mac o více než 90% oproti předchozím ročníkům.

Dne 21. října 2010 se ukázalo, že záchranná akce Freddie Mac a Fannie Mae bude stát daňové poplatníky celkem 224-360 miliard dolarů. A dlužníci? Ztratili nemovitost, ale dluhy jim zůstaly. Podotýkat, že tato krize nastartovala krizi světovou je asi nadbytečné.

Proč to uvádím? Kvůli riziku, že k podobným tendencím dochází i u nás. Ceny bytů nekontrolovaně rostou a lidé si půjčují, na pseudotrhu v ČR dominuje pouze jeden druh developerské výstavby. To je ohromné riziko.

Pokud tvrdíme, že kolaps cen nemovitostí a hypotéční krize může nastat i u nás, tak je zřejmé, že světovou ekonomickou krizi nezpůsobí. Ale o to přece zdaleka nejde.

Stačí se opět jen podívat do médií. Banky již registrují možné problémy trhu s nemovitostmi a omezili hypotéky na 80 % ceny nemovitosti. Lidé se však zadlužují o to více, jiné možnosti získat bydlení u nás nejsou, tržně konformní nástroje (podle prof. Cepla v úvodu článku) neexistují.

Touhu po vlastním bydlení regulace ČNB neomezila. Lidé pouze hledají jiné cesty jak získat peníze, absurdně nejvíc se zadlužují v „nejchudších“ krajích, Ústeckém, Moravskoslezském apod. Víc než polovina klientů bank riskuje vědomě, když vědí, že stačí aby se zvýšila úroková sazba nebo aby ztratily zaměstnání a budou ve finančních problémech.

To nejhorší ale média nepopisují. Když klient dlouhodobě neplatí, banka mu nemovitost zabaví a pokusí se jí prodat. „Nafouknutá“ cena však nebude na trhu uplatněna v pořizovací hodnotě, ale podstatně níže. Pak klient přijde o nemovitost a zbydou mu dluhy, které bude dál splácet. Riziko takové katastrofy by mělo již dosud nevšímavé politiky zajímat. Zatím tomu mnoho nenasvědčuje.

Krize hypoték však není vše.

Nájemné také prudce roste, zdražuje. Průměrná nabídková cena nájemního bydlení v Česku ke konci loňského roku meziročně vzrostla o 13,8 procenta na 197 korun za metr čtvereční. Vyplývá to ze studie poradenské společnosti Deloitte. Podle této zprávy třeba v Hradci Králové se průměrné nájemné zvedlo o 28 %, v Praze činí již 339 Kč na metr čtvereční. Příčinu toho vidí společnost v absenci institucionalizace nájemného. Roste počet bohatších osob, které nakupují druhou, třetí nemovitost a nabídnou ji na trhu za uvedené ceny. Jiný poskytovatel bydlení nebo jiné segmenty nájemného bydlení neexistují.

Je nepochybné, že řada problémů na trhu s byty je dána nedostatečnou nabídkou na trhu, což komplikuje mimo jiné složité územní a stavební řízení, to i v případě běžné developerské výstavby. Podle informací bytových družstev v Praze 6 je však náklad na výstavbu nových standardních bytů cca 45-50.000 Kč/m2 plochy, prodávají se však za 80.000 Kč/m2, v atraktivních lokalitách až 100.000 Kč/m2. Dále zcela schází levnější, dostupné bydlení na tzv. neziskovém principu. Ale ještě je třeba se vrátit do historie.

Taková situace nastala před několika lety ve Španělsku, stát raději hradil bankám ztráty (úroky) a poskytl lidem dvouletou lhůtu ke konsolidaci svých financí. Bude muset naše vláda sáhnout k podobným nástrojům? Pokud nebude aktivně reformovat bytovou politiku tak do pěti let nás to nemine.

Již dlouhodobě se bytová politika v České republice zmítá v křečích. Omyl dlouhodobé regulace nájemného způsobil, že se obce a města zbavily nájemních bytů, aby zabránily ekonomickým ztrátám. Nahradil je ničím neregulovaný a slabě monitorovaný trh, a pokud se vrátíme k úvodním tezím, nikdo trh neovlivňuje „tržně konformními nástroji“, zejména (jak u cen nemovitostí tak u nájemného) dlouhodobou koncepční vizí bytové politiky u nás. Vláda se nesnaží situaci ovlivnit jako kdysi v USA zákonem o reformě bytového podnikání.

Vlády ODS v letech 2006 až 2013 se zaměřily výhradně na novou civilní legislativu, občanský a korporátní zákon. Záslužný čin akademiků, noční můra pro občany, mnohdy nic netušící, pokud bydlí v bytech vlastnických či družstevních.

Vláda koalice ČSSD, ANO a KDU ČSL, dík svérázné ministryni Karle Šlechtové také jen vedla dlouhé diskuze o sociálním bydlení, jinak si bytové politiky mnoho nevšímala, na Ministerstvu pro místní rozvoj byla zrušena sekce bytové politiky a propuštěn odborný náměstek. To je vše.

Jak tuto situaci řešit?

Nedostatečná pozornost i znalost politiků a řešení ad hoc postupem je čím dále větším problémem, který vyžaduje změnu. Komparovali jsme programy některých politických stran – například hnutí ANO a ČSSD. Příliš se neliší, snad jen stupněm abstrakce či konkrétnosti.

Toto je třeba změnit, jinak vskutku bytová krize nastane. Například takto:

Je třeba shody odborníků a politiků nad programem, koncepcí bytové politiky v horizontu 10-15let. Vycházíme z toho, že existující koncepce schválená vládou není dostatečná. Přetrvávají neustálá jednání reprezentace odborných sdružení, jejich právních expertů se státní správou, špatným příkladem může být neoblomnost Ministerstva spravedlnosti v občanském a korporátním právu.

Exekutiva se jen málo řídí kompetenčním zákonem, bytovou politiku ovlivňují ministerstva spravedlnosti, práce a sociálních věcí, průmyslu a obchodu, financí a role ministerstva pro místní rozvoj, který podle zákona kompetence drží, nebyla v minulosti dominantní.

Jaké jsou hlavní problémy?

Současný stav v bydlení se vyznačuje dlouhodobou absencí dostupného bydlení, zanedbanou sociální péči a terénní práci s lidmi na okraji společnosti (nepřizpůsobiví, bezdomovci a „podnikatelé“ parazitující na sociálních dávkách a skupiny osob jejichž jedinou filosofií je, že se o ně stát postará) a konečně nutnost revize právní úpravy vlastnického a družstevního bydlení.

Cena nájemního i vlastnického bydlení neúměrně roste. Nové nemovitosti se prodávají za ceny, které neodpovídají jejich reálné hodnotě na zdravém a funkčním trhu s byty a jsou předraženy o 25-30 %. Pokud by oslabila schopnost lidé splácet hypotéky dostaví se stav skoro katastrofický. O tom jsme pojednali v úvodu.

Nejohroženější skupiny obyvatel jsou senioři a mladí lidé.

Senioři v nájemních bytech platí mnohdy více než 60 % svých příjmů nájemného. V roce 2005 když MMR deregulovalo nájemné předpokládalo se, že výše nájemného placené seniory nesmí přesáhnout 35 % jejich měsíčních příjmů. Řešení mělo být v příspěvku na nájemném. Není.

Mladí lidé, chtějí-li bydlet, nemají jiné alternativy než vysoký nájem nebo hypotéku. Většina moderních Evropských zemí má funkční sektor levnější formy nájemního či družstevního bydlení postavené na principu užívání bytu za nákladové (ekonomicky odůvodněné) nájemné. V moderních zemích dosahuje tento sektor od 25 % (Rakousko) až po 35 % (Francie), existuje v každé zemi EU. V ČR neexistuje již 27 let! Co z toho můžeme dovodit?

Priority bytové politiky:

1) Narovnání kompetencí státní správy. Dle kompetenčního zákona má bydlení řešit Ministerstvo pro místní rozvoj. Jeho postavení se musí rehabilitovat. Musí být gestorem v této oblasti, pouze spolupracující jsou MPSV a MS atd.

2) Zákon o sociálním bydlení. Není možné nadále experimentovat. Dosavadní návrhy zpracované MPSV nebyly dobré. Rámcově jde o formy, jak pro občany na okraji společnosti k ubytování využít všechny segmenty bytového trhu – soukromé nemovitosti, zbytek obecních bytů, nové byty stavěné z podnětu obcí apod., dále o pravidla terénní práce s lidmi na okraji společnosti, aby svým chováním neničili nemovitost, nerušili okolí, aby za výhody dočasné pomoci plnili podmínky např. docházky do škol svých dětí.

Úplná deregulace nebyla doprovozena relevantními zákony. Schází jasná sociální klausule pro důchodce, jak bylo MMR navrženo. I pro občany s nižšími příjmy.

3. To by mohl přinést též  Zákon o neziskové bytové společnosti (obecně prospěšné bytové společnosti) včetně využití principu sociálního bytového družstva. Ten by měl přinést bydlení v bytech s ekonomickým nájemným (splátka úvěru společnosti na výstavbu, služby, rezerva na opravy). Nezisková výstavba má zvláštní režim kompenzací pro developery – určitý počet neziskové výstavby za režijní – nákladovou cenu kompenzuje možnost preference získat atraktivní lokalitu k výstavbě na volný trh. Opět viz Británie, MMR má podrobnou analýzu.

4. Stejně nutná je revize právní úpravy vlastnického a družstevního bydlení.

Nová civilní legislativa (rok 2012) byla tvořena akademiky odtrženými jednak od praxe, jednak ideologicky zaslepené necitlivostí k fenoménu družstev. Výsledkem je, že většina družstev by mohla být pro neplnění podmínek této úpravy uvedena do likvidace, společenství vlastníků (podstatně se lišící od obvyklé úpravy kondominia) se utápí v nekonečných schůzích s povinnými kvory účasti jichž nelze dosáhnout, za dluhy neplatičů musí pod rizikem úpadku platit dluhy ostatní vlastníci či družstevníci. Tento stav ohrožuje cca 4 miliony obyvatel ČR, mnozí to ani netuší, chtějí bydlet nikoliv se věnovat administrativě. (Divím se naší pravici, že se k družstvům staví tak rezervovaně. V USA říci před republikány že družstvo je překonaný fenomén je o pár facek. Je tam přes 100 milionů členů v různých typech družstev).

5. Je třeba definice role obce v bytové politice a v sociálním bydlení. Situace na trhu s byty je lokálně velice odlišná, statisticky doložitelná. V Praze, Brně a dalších městech je cena bydlení nejvyšší, v lokalitách jako Most, Děčín, Ostrava je mnohonásobně nižší. Zato se zmítají v křeči absence modelu práce s nepřizpůsobivými občany, předloženosti, nezaměstnanosti. Obec nemůže a nemusí být přetížená, ale musí mít kompetence například zakladatele neziskové společnosti (právnická osoba sui generis) která profinancuje výstavbu a zajistí správu levných bytů, apod. Velice využitelný je již zmíněný model Britský. Slušné bydlení pro občany na okraji společnosti musí být po určitou dobu podmínečné (princip „housing first“ - bydlení jako první, sociální práce následuje). Pokud uchazeč odmítá přijmout (byť veřejně prospěšnou) práci, jeho děti absentují ve škole, ruší a znečišťují okolí či se nezúčastní rekvalifikace, pak získá nárok jen na ubytování nouzové.

Dosavadní vlády se zaměřily na krátkodobý efekt nepřesahující jedno volební období. Zákon o obecně prospěšné bytové společnosti, možná role obce či krajů v bytové politice, revitalizace Státního fondu rozvoje bydlení a jeho možná transformace na Veřejnou investiční bytovou banku či jiný funkční subjekt. Inspirací mohou být zkušenosti a model Británie či Rakouska.

Úprava sociálního družstva již existuje, je v zákonu o obchodních korporacích, je třeba jen přizpůsobení pro oblast bydlení. Od roku 1873 jsme do roku 1948 měli společnou úpravu s Rakouskem, zákonem o obecně prospěšných společenstvech bytových. V Rakousku funguje dodnes, doporučuji po korekci jeho konstrukci využít. Družstvo i nás zní jinak, než co-operative ve světě. Členy mnoha forem družstev je miliarda obyvatel světa, 120 milionů v USA, obdobně v Japonsku, zemích EU zejména v Německu, Skandinávii, Španělsku, Itálii… Tomu významu odpovídá měsíc stará rezoluce 72. Valného shromáždění OSN vyzývající vlády členských zemí OSN k podpoře a využití družstevní formy společného podnikání.

6. Též je třeba znovu revidovat Stavební zákon a další předpisy, aby povolování staveb netrvalo 7 let jako nyní.

Zásadní změnou v činnosti exekutivy by měla být spolupráce v trojúhelníku exekutiva, odborná praxe a zákonodárci. V devadesátých letech jmenovala vláda „zmocněnce pro bytovou politiku“. Ten měl v podstatě roli koordinátora pro zpracování koncepce (ve fázi první), v podstatě na půdorysu výše popsaného trojúhelníku. To umožnilo již ve fází přípravy koncepce přinejmenším vyslechnout názory expertů ministerstev, odborníků praxe a dále komunikovat se zákonodárci. Družstevní svazy pak volaly po obnovení Rady vlády pro družstevnictví, když nešlo jen (ale především) o družstva bytová, to je ovšem kapitola jiná.

Dostupnější alternativou by mohlo být ustavení poradního a konzultačního orgánu ministerstvem pro místní rozvoj, pracovně pojmenovanou ROBOT, čili Rada Odborníků pro Bytové Otázky.

Není času na zbyt, je třeba pracovat. Proto by prvním krokem ROBOT bylo zadání úkolů k zpracování vizí revize koncepce bytové politiky s horizontem 10-15 let, potřeb krátkodobých úkolů – novel, změn zákonů a jejich odůvodnění a vizí. Spolu s odborem bytové politiky a odborníky ministerstev by byl z těchto podkladů zpracován plán krátkodobých a střednědobých opatření, vymezeny kompetence a spoluúčast exekutivy. Členové ROBOTU by, po předložení vizí diskutovali s politiky a exekutivou a MMR by poté předložilo vládě Koncepci bytové politiky do roku 2030.

Ta by měla být zpracována tak, aby mohly být zahájeny práce na jednotlivých zákonech, na čemž se odborníci praxe mohli přímo podílet při jejich vypracování. Nekonečné diskuse nad bytovou politikou, formě sociálního bydlení, vhodnosti či nevhodnosti té které cesty by měly skončit. Hegemonem musí být praxe, její potřeby, kvalifikovaná analýza, aby nenastala krize bytové politiky jak naznačujeme v úvodu.

Naše politická scéna je, do jisté míry, raritou. Sociální bydlení v Británii prosazují tradičně strany konzervativní. Republikáni v USA podporují všechny formy družstev. Členové kongresu USA mají tři placené poradce a řadu externistů, zákonem regulovaný lobbing, naopak naši poslanci a senátoři jen neradi připouští, že té, které oblasti nerozumí a odborníky často přehlížejí. To je ovšem jiná kapitola.

Družstva pravice zavrhuje, neboť si je laicky spojuje s komunistickým režimem, což je mírně řečeno, nesmysl.

Dostupnost bydlení pro všechny skupiny občanů je priorita. Podporujeme přijetí nového zákona, který umožní všem korporacím a dalším subjektům získat finanční podporu. Jsme přesvědčení, že taková norma, vezme-li v úvahu všechny podmínky stanovené Evropskou komisí pro poskytnutí podpory či využití principu SGEI (Služby obecného hospodářského zájmu) bude slučitelná s právem EU. To si vyžádá přijetí zákona o neziskové bytové korporaci a sociálním bytovém družstvu, který bude navazovat na již platnou a účinnou úpravu družstva sociálního.

Měli bychom společně apelovat na politickou reprezentaci, aby již konečně začala pracovat na realizaci takového programu.

To byl rok 2018. Zákon o dostupném bydlení byl nakonec zpracován jako poslanecký návrh a předložen Poslanecké sněmovně Janem Birke. Po delší diskusi jej doplnilo i MMR o svoji pasáž, ale nakonec se proces zastavil těsně před třetím čtení a volbami 2021. Stejně tak byl předložen návrh na regulaci sdíleného ubytování, které bývá často laiky zaměňován za krátkodobý pronájem. Ale i ten neprošel, MMR předložilo jen odborníky zpracovaný stavební zákon, ten schválen byl, ale diskutuje se o něm dodnes, a to je již 5 let. Další úvahy ponechám na Vás. O tom, jak MMR a vláda v této oblasti pracují. A co to lidem (ne)přináší.