Zoufalství českých politiků v bytové politice. Epilog?

Mám obavy, že o epilog nejde. Nevšímavost politiků s rituálními tanci okolo "rozvratu" veřejných financí dává prý vládě titul neřešit nic jiného. Ne, nechci tu situaci zlehčovat. Ale pokračování tohoto příběhu je rizikem.

Ano je rizikem zejména pro často zmiňovanou mladou generaci ale i pro atakované seniory, kteří jakoby ten rozvrat způsobují tím, že pobírají důchod.... Hloupost řeknete? Z neřešených problémů v oblasti bydlení může vzniknout daleko hlubší rozvrat v životě občanů. Proto se loučím publikací článku z února roku 2023:

Proč je třeba komplexní revize bytové politiky, její funkčnosti a úplnosti:

(Materiál z února 2023 – adresáty byli mimo jiné kancelář prezidenta republiky s žádostí o podporu a kancelář ministra pro místní rozvoj).

Je dnes z mnoha (nejen) statistických údajů nepochybné, že dostupnost a dosažitelnost bydlení je pro velmi podstatnou část obyvatel ČR, zejména mladé lidi velkým problémem. Po přepočtu průměrných příjmů a promítnutí v Evropě téměř nejvyšších cen bytů je tento stav nepochybně krizový.

Je třeba uvědomit si prioritně historické souvislosti.

Po vzniku Československa jsme převzali právní úpravu Rakouské monarchie. Ta byla od poloviny 19. století evropsky standardní včetně sektoru neziskové výstavby podle zákona o neziskových bytových společnostech z roku 1873. Též vznikala bytová družstva v rámci uvedeného zákona. Ten fungoval až do roku 1953.

Vynecháme-li období okupace Československa, po roce 1948 vláda vedená KSČ vcházela z vize všeobjímajícího státu což se projevilo nejen znárodněním hospodářství ale v bytové politice, zejména měnovou reformou, postátnění bytových družstev (v Praze cca 30.000 bytů), podřízením privátních domů zákonu o hospodaření s byty s přidělovací a direktivní rolí státu cestou národních výborů. A tak, zatím co evropské země tento model využívají v různých alternativách dodnes (Rakousko, Francie, Holandsko, Norsko, Švédsko, Německo atd) prakticky ve všech zemích, u nás tento systém zanikl.

Komunisté měli vizi vystavět tolik státních bytů, že každý občan obdrží byt zdarma. Již po deseti letech však zjistil, že na to stát nemá peníze, a tak obnovil družstevní výstavbu, ovšem státem řízenou, s jednotnými pravidly (stanovami) a s potlačením práv členů, kteří ač zaplatili 50% hodnoty bytu měli nárok jen na vrácení členského vkladu (3.000 Kčs).

Bohužel ani po roce 1989 nedošlo k obnově moderní, vyrovnané bytové politiky. Stát se zaměřil pouze na transformační reformní kroky, mnohá zásadní rozhodnutí, možná neústavní (povinné převody družstevních bytů do vlastnictví) byly provedeny na základě nepromyšlených kroků politiků formou pozměňovacího návrhu ve federálním shromáždění v roce 1992.

Stát, zatím co rozsáhle privatizoval již privátní subjekty, neřešil rigidní předpisy pro určení výše nájemného v bytech, které z majetku státu bezplatně převedl obcím (cca 1 milion bytů), ani bytů v domech, které v rámci restituce vrátil původním majitelům. Regulovaný nájem generoval obcím ekonomické ztráty, a tak své byty hromadně privatizovaly, a to za zcela netržní ceny (pravidla nepovolené veřejné podpory ještě neplatila). Získat byt do vlastnictví zdálo se být snadné.

Většina změn se opět odehrávala nikoliv návrhy vlád ale návrhy některých poslanců, kteří se bytovou politikou zabývali. Dnes se jaksi z Poslanecké sněmovny i Senátu vytratili. Ani vlády si nepřipouští, že trh s bydlením je značně deformovaný zejména poklesem nově stavěných bytů a též, zejména po roce 2000, monotématickou nabídkou – bytů do bytového spoluvlastnictví. To je primární důvod špatné situace v bydlení u nás. Přitom jeho rozumná obnova jako součást tržního prostředí je nejsnadnější cestou k moderní, plně tržně konformní bytové politice.

Co odborníci rozumí pod pojmem fungující tržně orientovaný trh s byty a moderní bytová politika státu? Teorie říká, že základními subjekty trhu jsou domácnosti, firmy a stát. Domácnosti (lidé) jsou stranou poptávající, firmy působí na straně nabídky, stát pak má vytvářet právní rámec pro řádné fungování trhu.

Teoretici spoléhají na „zákon rostoucí nabídky“, který vyvolává tlak poptávky od poptávajících. Je-li nabídka malá, ceny rostou, je-li nabídka dostatečná, ceny klesají, ovšem je to pohled zjednodušený, protože cena je v této oblasti limitovaná nákladem na pořízení, výstavbu a dalšími parametry. Ceny stavebních materiálů či energií v současnosti nejsou tedy pozitivním faktorem.

Zůstává však nepopíratelným faktem, že zatím co strana poptávající projevovala svůj zájem, firmy se snažily stavět nové byty a domy, stát zůstal vždy hodně pozadu. Od prvních dní dodnes zaostává a svoji roli neplnil a neplní.

Aby trh s bydlením fungoval, musí být nabídka zaměřena na všechny „patra“ bydlení formou vlastnictví bytů, dostatkem bytů k nájmu, dostupné bydlení výstavbou, která není orientována na zisk a bydlení pro lidi v potížích – bydlení sociální. Ale většina těchto segmentů u nás neexistuje. A pokud ano, tak s jediným cílem – zisk poskytovatele – třeba obchodu s chudobou.

Řešení však existují. Situace, kdy česká republika má nejdražší bydlení v Evropě (pokud přihlédneme ke statistice příjmů) se může změnit, pokud budou politici, ministři i poslanci ochotni naslouchat odborníkům, studovat zkušenosti moderních zemí a přinášet potřebné změny.

Vraťme se do současnosti.

Bohužel poslední dvě vlády, ale popravdě ani vláda současná zatím nebyly a nejsou těmi, kteří jsou ochotni bytovou politikou se systematicky zabývat. A již vůbec ne v řadách politického vedení rezortů, které mají svěřeny kompetence v bytové politice, tedy místního rozvoje, práce a sociálních věcí či financí. Nestojí o návrhy, podněty. Nedohlédnou ani za hranice naší vlasti, byť například hned v Rakousku by nalezli možná řešení (která mají mnohdy společný kořen ještě v dobách Rakousko Uherské monarchie jako již zmíněná úprava neziskového sektoru již z roku 1872).

Mnohé proklamace současné vlády jsou nejasné, nesystémové, s pochybnostmi, zda přinesou jakoukoliv změnu poměrů na trhu.

Otevřeně je třeba již po půl roce říci, že práce a nasazení MMR v oblasti bydlení je pro většinu odborníků praxe zklamáním. Ostatně, odbor bytové politiky, který před lety patřil k nejlepším útvarům MMR je personálně v troskách.

Ne že by ministerští byli zcela bez vize. Dle médií se snad počítá s investičním charakterem výstavby nájemních bytů, aniž by se rozlišilo, zda půjde o pronájem bytů v bytovém spoluvlastnictví jednotlivce či charakter nájemního domu s byty vystavěné investorem, když navrhuje, aby realitním makléřem k pronájmu byly obce. Výstavba nájemních bytů je jistě dobrým počinem, ale stát musí vytvořit různé vlastnické a uživatelské alternativy, má-li to mít smysl. Všeobecně je akcentován profit developerů, vlastníků, což má svoji logiku, podnikají za účelem dosažení co největšího možného profitu. Nikoliv účel přiblížit ceny bytů finančním možnostem klientů.

Podpory nájemního bydlení ad absurdum s navrhovanou rolí obcí jako realitních agentur za nájem ve výši místně obvyklého nájmu to není žádná významná pomoc obcím ani občanům, agentur na trhu působí celá řada.[1] V nabídkách řady z nich však převládá slib nejvyššího možného výnosu pronajímatelům, logicky, ale hledat cenově přijatelné bydlení za nejnižší možnou cenu nenabízí nikdo[2]. To konstatují i respektovaní odborníci a investoři.[3]

Pořízení vlastní nemovitosti je pro Čechy čím dál těžší, jejich ceny rapidně rostou, pozadu nezůstávají ani stále vyšší hypoteční sazby. Vhodnou alternativou se tak pro mnohé může stát družstevní bydlení, které dosud bylo na chvostu zájmu Čechů. Přitom finanční zátěž je možné rozložit v čase a na počáteční investici získat speciální úvěr.

Češi jsou v Evropě premianty v pořizování vlastního bydlení, nemovitost v osobním vlastnictví mají čtyři pětiny Čechů, v Evropě je průměr 70 procent a například v Německu jen 50 procent.          Ceny nemovitostí po celé České republice raketově rostou, jen za posledních šest let vystoupaly zhruba na dvojnásobek.

Češi chtějí především vlastnit, když jiná alternativa de facto jediná na trhu – nájemní bydlení se svojí výší blíží splátce hypotéky. To je demotivující. Třetí možnost pro klienty na trhu není.

Vlastní bydlení je už pro mnohé žadatele finančně neúnosné. Proto se teď bude více hledět na jistotu, na rozdělování rizik a na to, že dnešní příjmy jednotlivců, rodin a firem nejsou ještě zárukou příjmů budoucích. Mladí lidé mají sice život teprve před sebou, ale naspořeno ještě ne. Podmínky pro získání hypotéky se nyní výrazně zpřísnily. A nejde jen o raketové zvýšení sazeb. V Praze je potřeba mít alespoň dva miliony ze svého, aby lidé dosáhli na hypotéku na malý byt. Nemluvě o možnostech dopadů krize, splasknutí cenové bubliny a prodeje zadlužených bytů bankami za nižší cenu, než byla při přiznání hypotéky. Svět tuto situaci zná (Španělsko 2009) my ji ignorujeme.

Přitom řešení se nabízí. O čem by měla být práce odborných týmů k vypracování osnovy budoucí reformy bytové politiky?

Developerská výstavba nesmí být nijak korigována. Je regulována nabídkou a poptávkou, cenami materiálů a stavebních prací a přirozenou součástí podnikatele je i zisk z prodeje, logicky co nejvyšší, při které je možné prodej realizovat.

Výstavba a provoz nájemních bytů taktéž má své místo v nabídce. Je otázkou úvahy, zda odlišit investiční výstavbu nájemních bytů podnikateli od výstavby bytů obcemi a možnost výstavby bytů jinými subjekty na nonprofitním základě. To znamená revizi stávající a návrh nové právní úpravy.

Vznik podmínek, zejména právní úpravy pro obnovení možnosti nonprofitní výstavby družstvy, případě dalšími subjekty či obcemi se stanovenými podmínkami pro kalkulaci nájemného a pravidel proti zneužití tohoto levnějšího modelu bydlení.

Revize a připomínky odborných sdružení pro právní úpravu de lege lata pro družstva, bytové spoluvlastnictví, nájem bytů. Analýza a návrh změn.

Dalším okruhem by měly být nové formy výstavby a využití bytů. Od sdíleného ubytování a pravidel pro něj (např. Airbnb), ale i například různé formy Tiny House – malá obydlí, někdy i mobilní, která nemají přijatelnou právní úpravu pro pořízení, umístění či užití, 3D tisk nových domů apod.

Úvaha o dalších možnostech. Například vznik práva obce od investorů projektů v lukrativních oblastech žádat rozumné procento výstavby bytů k pronájmu za nákladovou cenu. Tato forma bez problémů je funkční například v Británii.

Je mnoho dalších možností k úvaze včetně stávající role bytových družstev dnes zejména ve velkých městech v zásadě správců bytů v bytovém spoluvlastnictví svých, mnohdy již bývalých členů. Ostatně vlády se dlouhodobě nevěnují opakovaným rezolucím OSN k podpoře družstev, o jejich roli v moderním světě, například v USA nemá vláda zájem

Konečně významnou kapitolou, dlouhodobě skloňovanou ale neřešenou je oblast sociálního bydlení. Úprava zákonem a diskuse nad obsahem je nezbytná, ale musí být završena konkrétními závěry, které omezí dodnes fungující systém známý jako „obchod s chudobou“.

Mimo jiné je třeba zvážit formy podpor z veřejných zdrojů zejména mladým rodinám, zohlednit počet dětí v rodině, taktéž pomoci v udržitelnosti bydlení seniorům. Ty musí být v souladu s principy veřejné podpory.

Minulá vláda vedla nekonečné diskuse o nutnosti samostatného zákona o sociálním bydlením. Shodu nenalezla. Premiér Andrej Babiš ji nepovažoval za důležitou, a tak se nepřijalo nic. Systém výnosného „obchodu s chudobou“ pokračuje, jen se o něm přestalo mluvit.

Pokud by existoval v zásadě hotový zákon o neziskovém bydlení, (dospěl až do třetího čtení v roce 2021), pak by zákon o sociálním bydlení měl řešit jen poskytování pomoci fyzickým osobám prostřednictvím sociálního bydlení a příspěvku na bydlení a přinést potřebné definice, aby tato oblast nefungovala nadále jen jako výnosný „obchod s chudobou“ v nedůstojných podmínkách. Musí též obsahovat formy podpor potřebným osobám, systém pomoci v bytové nouzi je poskytována formou sociálního bydlení nebo formou sociální služby.

Sociální bydlení se zajišťuje formou smlouvy o sociálním nájmu bytu v dostupném nebo sociálním bytě za podmínek stanovených zákonem. Rozsah a formulace musí být dílem spolupráce MPSV a MMR.

Je nejvyšší čas usilovat o změnu přístupu. Setrvá-li i tato vláda v nastoleném kurzu, nezmění nic. Složitost současné situace nemůže být pro exekutivu omluvou.

Považovat za zásadní podmínku zkvalitnění trhu pouze reformu stavebního práva, povolování staveb a územní plánování, pokud se k ní politici staví jako k jediné, je chybou. Hledat spásu (jen) v alternativách výstavby nájemních bytů je stejný omyl. Ale to bychom opakovali vyřčené.

Proto chceme oslovit zvoleného nového prezidenta, pana Petra Pavla. Sám proklamuje ochotu jednat s týmy odborníků významných problémech doby. Vědomi si toho, že jej čeká při konsolidaci mandátu i úřadu mnoho práce, přece jen jej nemůžeme vynechat a neoslovit ho.

Samozřejmě by se jednalo o týmovou diskusi pod jeho patronací, tak, jak jsou ostatně představitelé odborných svazů a sdružení zvyklí. Pro takový účel bychom v rámci neformální Asociace pro bydlení společně připravili písemný návrh vizí a nutných opatření, které bychom mohli následně projednat s podporou pana prezidenta s exekutivou. Na zpracování bychom potřebovali cca 30 dní. Nečiníme tak poprvé, ale zatím bez valného výsledku. Věříme ve změnu.

JUDr. Ivan Přikryl

Autor byl v letech 1990 až 2003 předseda Svazu českých a moravských bytových družstev, poté náměstkem ministra pro místní rozvoj pro oblast bydlení, šéf Úřadu vlády ČR a kabinetu předsedy Poslanecké sněmovny. V mezinárodních organizacích byl členem Exekutivy Mezinárodního družstevního svazu a zástupcem v CECODHAS (dnes Housing Europe). Pracovně navštívil téměř stovku zemí světa.

Subjekty, které by bylo ke spolupráci přizvat:

? Svaz měst a obcí ČR, Mgr. František Lukl, MPA,   e-mail:  [e-mail]; 

? Svaz českých a moravských bytových družstev, ředitel Martin Hanák, email: [e-mail]

? Sdružení malých bytových družstev a společenství vlastníků ČR JUDr. František Lébl, e-mail: [e-mail]

? Družstevní marketingové sdružení ČR předseda Mgr. Martin Kroh e-mail: [e-mail]

? Sdružení nájemníků ČR Ing. Milan Taraba, e-mail: [e-mail]

? Asociace realitních kanceláří ČR Ing. Jan Borůvka, e-mail: [e-mail]

? Občanské sdružení majitelů domů, předseda Milan Krček, e-mail: [e-mail]

? Sdružení podnikatelů ve stavebnictví ČR Ing. Václav Matyáš, e-mail: [e-mail]

? Asociace českých stavebních spořitelen Ing. Jiří Šedivý e-mail:  [e-mail]

? Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek, ředitel, email: [e-mail]

? JUDr. Stanislav Křeček, veřejný ochránce práv, e-mail: [e-mail]

? JUDr. Ivan Přikryl, e-mail: [e-mail]

? AK Becker&Poliakoff,  garant legislativního a odborného dohledu, JUDr. Martin Klimpl, e-mail: [e-mail]

Všem uvedeným svazům a spolkům byl materiál odeslán.

Reakce adresátů nenastala. Asi uvedené návrhy považují za irelevantní. Ale každodenní informace z médií o vývoji v bytové politice i statistické údaje jsou jednoznačné. Krize bydlení nehrozí, my se v ní nacházíme. A návrhy na podivnou výstavbu nájemních bytů obcemi jsou povrchní, hrozí zneužíváním místních politiků, jak je také médii skloňováno, a co do ekonomických možností téměř nesmyslné.

[1] Viz údaje a znalosti Asociace realitních kanceláří ČR

[2] Například firma „Tvůj správce, s.r.o., a jejich stránky a nabídka.

[3] Pochybnosti vyjadřuje i předseda SMO ČR František Lukl či investor Passer. Role obce jako realitní kanceláře je nejasná a postrádá smysl.